Руководство по аренде коммерческой недвижимости в Дубае

В связи с тем, что Дубай становится всё более востребованным мировым деловым центром, многие международные компании предпочитают открывать свои офисы и филиалы на территории эмирата. Среди ключевых причин такого высокого спроса можно выделить благоприятную деловую среду, снижение государственных пошлин, привлекательные визовые схемы и пр

Современный Дубай – развивающееся направление для известных мировых компаний, включая Meta и Visa. Если вы хотите открыть здесь бизнес, вам необходимо хорошо ориентироваться в процессе аренды коммерческой недвижимости. Из этой статьи вы узнаете основные нюансы и тонкости процедуры аренды коммерческих помещений, от необходимых документов до возможных типов договоров.

Прежде чем открыть свой бизнес и арендовать коммерческую недвижимость, вам необходимо получить торговую лицензию, которая выдаётся Экономическим департаментом Дубая (DED). Такое разрешение можно получить в том числе и на территории одной из свободных экономических зон, таких как Dubai Multi Commodities Centre (DMCC) или Dubai Silicon Oasis (DSO). При оформлении торговой лицензии вы также сможете ознакомиться с применяемыми в Дубае категориями коммерческих объектов

Важно! В соответствии с последними изменениями в Законе ОАЭ о коммерческих компаниях (Commercial Companies Law или CCL), которые были внесены в июне 2021 года, иностранцы получили право безраздельного владения зарегистрированными в Арабских Эмиратах оншорными компаниями с более 1 000 видов коммерческой и промышленной лицензионной деятельности.

Выбор оптимального расположения

При выборе коммерческой недвижимости в Дубае вы можете проанализировать наиболее подходящие для вас районы, исходя из типа вашей лицензии. Например, держатели лицензии DMCC-free zone обязаны осуществлять свою деятельность сугубо в рамках этого района. Также следует принимать во внимание следующие факторы:

• жизнеспособность бизнеса в выбранном месте;
• возможность создания достаточной пешеходной проходимости;
• наличие парковочных мест для сотрудников и потенциальных клиентов.

Типы офисов и визы для сотрудников

Компании, зарегистрированные на территории ОАЭ, могут предоставлять резидентские визы для своих сотрудников. При этом количество иностранцев, которые смогут получить рабочие визы на предприятии ограничено типом выбранного помещения:

• Flexi desk: до трёх виз;
• Serviced office: четыре или пять виз, в зависимости от размера офиса;
• Physical space: одна виза на каждые 9 м.

Необходимый пакет документов

В Дубае процедура назначения коммерческой недвижимости подчиняется строгим правилам. Например, вы не можете использовать складское помещение в качестве офиса и наоборот. Чтобы избежать лишних сложностей, рекомендуется подготовить следующий пакет документов:

• свидетельство о праве собственности на бизнес;
• разрешение на использование выбранного коммерческого помещения;
• подтверждение соответствия объекта недвижимости существующим планам.

Примечание! Процедура аренды коммерческой недвижимости в Дубае регулируется Ejari – обязательным юридическим документом, который подтверждает подлинность заключения сделки.

Если вы намерены каким-либо образом реконструировать арендуемое помещение, например, установить отдельные кабинки для сотрудников, то возможность произведения таких действий должна быть указана в договоре. Чтобы в дальнейшем избежать споров и недопонимания, в документе должны быть указаны ключевые особенности и факты о вашем бизнесе. Также в договоре аренды должны быть прописаны: адрес объекта недвижимости, арендная ставка, условия использования помещения и дата начала срока действия соглашения.

Наряду с упомянутыми ранее документами, арендодатель может попросить вас предоставить:

• копию бизнес-плана;
• личный и корпоративный финансовый отчёт(ы);
• выписку о состоянии банковского счёта;
• текущие кредитные баллы из трёх бюро кредитных историй;
• рекомендации предыдущего/текущего арендодателя (для существующих предприятий, меняющих юридический адрес);
• предварительное разрешение от лицензирующего органа;
• паспорт руководителя компании;
• письмо с правом подписи.

Планирование бюджета

Бюджет – один из наиболее важных факторов при аренде коммерческой недвижимости. Важно учитывать, что помимо установленной договором арендной ставки, вам необходимо будет оплатить гарантийный депозит и прочие связанные расходы. В случае продления существующего договора аренды рекомендуется предварительно проверить актуальные ставки при помощи калькулятора повышения арендной платы RERA. Он позволит оценить вероятность увеличения трат в будущем.

Потенциальным арендаторам также важно различать понятия «аренда» и «лизинг». Договор аренды заключается сроком на один год, по истечении которого он будет автоматически продлён. Договор лизинга, в свою очередь, заключается на несколько лет. Его срок действия может длиться до 99 лет.

Существует 4 распространенных типа договоров аренды коммерческой недвижимости:

1. Gross lease – основной вид аренды, при котором арендатор ежемесячно платит заранее определённую сумму, а арендодатель берёт на себя все сопутствующие расходы, включая техническое обслуживание, страхование и налоги.
2. Land lease – в этом случае предоставляется право построить на земельном участке целевое коммерческое здание. По истечении срока действия договора, арендодатель получает свой участок обратно вместе с недвижимостью.
3. Еriple-net lease – наименее популярный вид аренды, поскольку он довольно дорогой для арендаторов, но очень выгоден для арендодателя. В этом случае арендатор платит арендную плату и несёт расходы по страхованию, налогам, техническому обслуживанию и так далее.
4. Modified-net lease – наиболее предпочтительный вид аренды, поскольку он имеет много преимуществ для арендодателей и арендаторов, а расходы распределяются между обеими сторонами по согласованию сторон.

Что необходимо сделать после подписания договора

После подписания договора аренды коммерческой недвижимости необходимо:

• Подключить электричество и воду в DEWA.
• Получить страховку, покрывающую ущерб имуществу.
• В случае аренды помещения с чистовой отделкой вам придётся нанять дизайнера интерьеров. Благоустройство стандартного офиса площадью 93-371 кв. м займёт около 6-8 месяцев. В случае с оборудованными помещениями вы сразу сможете начать использовать такую недвижимость, поскольку она уже оснащена необходимой мебелью, рабочими столами, перегородками и пр.

Важно! Если вы намерены производить внутреннюю перепланировку помещений, убедитесь, что такая возможность указана в вашем договоре аренды. После этого необходимо получить соответствующее разрешение от арендодателя, управляющего зданием/застройщика и муниципалитета Дубая/Управления свободной зоны.

Субаренда коммерческой недвижимости

В Дубае сдача коммерческих объектов в субаренду разрешена при условии получения письменного разрешения арендодателя. Во избежание каких-либо споров настоятельно рекомендуется заранее внести в договор аренды соответствующий пункт.

Досрочное расторжение договора

Арендатор коммерческого помещения может расторгнуть договор в любое время при условии, что у него достаточно средств для оплаты штрафа арендодателю за невыполнение установленных сроков. Как правило, сумма штрафа эквивалентна стоимости двух месяцев аренды. В этом случае стоит заранее предупреждать арендодателя о любых изменениях в ваших планах, так как исходя из ваших обстоятельств, сумма штрафа может быть снижена.

В большинстве случаев оплата аренды недвижимости в Дубае производится при помощи банковских чеков. Местные арендодатели предпочитают принимать чеки, выписанные на личный банковский счёт арендатора или счёт компании в ОАЭ. Для этого в момент подписания договора арендатору должны быть предоставлены необходимые расчётные документы на весь срок действия договора.

Количество чеков является предметом переговоров. Зачастую производится 4-6 платежей в год. При необходимости арендатор может оплатить всю стоимость годовой аренды одним чеком. Помимо арендной ставки, он также обязан покрыть административный сбор/расходы на техническое обслуживание и внести гарантийный депозит в размере 5% от указанной в договоре суммы.

Важно! В июле 2022 года DLD подписал соглашение с Emirates NBD, позволяющее списывать арендные платежи напрямую со счёта арендатора.

Агенты по недвижимости в Metropolitan Premium Properties готовы помочь вам найти наиболее подходящее место для размещения бизнеса, будь то салон красоты, продуктовый магазин или агентство цифрового маркетинга. Мы предоставим вам всю необходимую информацию об актуальных ценах на аренду, рыночных тенденциях и последних законодательных изменениях, чтобы вы смогли извлечь максимум пользы из арендуемой недвижимости. Наши представители готовы вести переговоры с потенциальными арендодателями от вашего имени, подготовить необходимый пакет документов и зарегистрировать сделку в Ejari. Чтобы сэкономить ваше время и силы, мы возьмем на себя подключение услуг в DEWA, установку систем кондиционирования воздуха, проведение телекоммуникаций и пр.