Дубай в сравнении с популярными мегаполисами

Дубай стал одним из ведущих направлений в сфере недвижимости благодаря доступности объектов, низким ценам и благоприятным условиям для инвесторов. В последнем докладе The Economist «Глобальные экономические показатели» эмират занял третье место среди городов мира.

Другие похожие направления — Гонконг, Лондон, Нисеко, Пхукет, Сидней и др. Но у них нет таких преимуществ, которые есть в Дубае.

Мы сравнили экономику, доступность и стоимость недвижимости, налогообложение и другие аспекты жизни в Дубае и Гонконге, чтобы определить преимущества и недостатки обоих вариантов.

Экономические показатели

Гонконг и Дубай славятся процветающей и устойчивой экономикой. Гонконгский доллар и дирхам ОАЭ зависят от доллара США. Оба города отличаются низкими налогами, простотой ведения бизнеса и свободной рыночной средой. По данным World Competitiveness Yearbook 2023, Гонконг занял седьмое место по конкурентоспособности мировых экономик, а ОАЭ — десятое.

В отличие от Дубая, экономике Гонконга не хватает диверсификации: она привязана к традиционным системообразующим отраслям: торговле и финансовым услугам. При этом эмират в последние годы делает ставку на знания, технологии и квалифицированную рабочую силу, чтобы снизить зависимость от нефти. В прошлом году правительство Дубая представило 10-летний план экономического развития, где выделено четыре ключевые отрасли: логистика, финансы, производство и туризм. Гонконг стремится стать международным IT-центром в соответствии с 14-м пятилетним планом Китая.

Доступность

Цены на элитную недвижимость в Дубае доступнее, чем в Гонконге: за AED 3,6 млн (USD 1 млн) в эмирате можно купить объект площадью 105 кв. м. В Гонконге за ту же сумму — 21 кв. м. Это связано с тем, что в Гонконге — политика поддержания высокой стоимости земли и низкое налогообложение. Другие факторы — большая численность населения, ограниченное количество земли и ценовые стратегии застройщиков.

Одна из причин доступности недвижимости в Дубае — широкий выбор вариантов на рынке жилья. По данным Dubai Media Office, в 2022 году застройщики предлагали 50 тыс. новых объектов недвижимости, что стало самым высоким показателем с 2008 года. К концу 2023-го в эмирате и Гонконге появятся 32 тыс. и 28 тыс. новых объектов.

Благоприятное для инвесторов законодательство

И в Дубае, и в Гонконге нет ограничений для иностранцев на владение, продажу, аренду и строительство недвижимости. Но есть существенное различие: большинство объектов недвижимости в Дубае — freehold, а в Гонконге все земельные участки, кроме собора Святого Иоанна, относятся к категории leasehold. Дубай открыт для жителей всех стран, а в Гонконге запрещено покупать недвижимость гражданам Афганистана, Албании, Кубы, Северной Кореи и китайцам с материка.

С юридической точки зрения в Гонконге вы формально не владеете недвижимостью, но имеете право занимать ее в течение определенного времени. С 1997 года арендатору предоставляется 50-летний срок. В 2023 году Бюро развития предложило новую схему, по которой срок аренды земли будет бесплатно продлен еще на 50 лет. При этом по-прежнему придется вносить ежегодную арендную плату — 3 % от стоимости объекта.

Огромное преимущество Дубая в том, что здесь можно бесплатно владеть недвижимостью в течение неограниченного срока и использовать ее в любых целях. Например, для продажи freehold-объекта не нужно согласие правительства, в отличие от Гонконга. Это сокращает пакет документов.

Процесс и процедуры

В Гонконге срок совершения сделки — два месяца с даты подписания официального договора купли-продажи. В Дубае — около четырех недель. Процедура покупки в обоих городах очень похожа, но сборы отличаются. При этом иностранцы в Дубае несут те же обязательства в отношении платы за недвижимость, что и резиденты и граждане.

В Гонконге иностранцы облагаются 15 %-ным адвалорным гербовым налогом (Ad Valorem Stamp Tax, AVD), гербовым сбором с покупателя в размере 15 % (Buyer’s Stamp Duty, BSD) и специальным гербовым сбором (Special Stamp Duty, SSD). Размер SSD зависит от срока владения недвижимостью и составляет от 10 % до 20 %. Гербовый сбор в эмирате отсутствует, но есть единовременный сбор Земельного департамента Дубая (DLD) — 4 %.

Рассмотрим сборы для иностранцев при покупке недвижимости в Дубае:

При покупке недвижимости в Гонконге нужно оплатить следующие сборы:

Например, вы решили купить готовые апартаменты стоимостью AED 800 тыс. (USD 218 тыс.), которые находились в собственности более 12 месяцев. Давайте сравним, сколько они будут стоить в Дубае и в Гонконге:

Получается, что с учетом обязательных сборов недвижимость в Дубае более доступна, чем в Гонконге.

Налог на доход от аренды

В Дубае с арендодателей не взимается подоходный налог, что повышает его инвестиционную привлекательность. Стандартная ставка в Гонконге — 15 % от чистой оценочной стоимости недвижимости в год. Обратите внимание, что в городе предусмотрена 20 %-ная надбавка на ремонт и расходы по аренде недвижимости.

Допустим, ваш валовой доход от аренды в Гонконге составляет AED 36 тыс. (USD 9,8 тыс.), из этой суммы вычитаются AED 7,2 тыс. (USD 2 тыс.). В результате чистая налогооблагаемая база составляет AED 28,8 тыс. (USD 7,8 тыс.). Как арендодатель вы обязаны заплатить налог около AED 4 тыс. (USD 1 тыс.) в год.

ROI и арендные ставки

В Дубае один из лучших в мире показателей рентабельности инвестиций: в среднем 5–8 %, что обусловлено ростом численности населения и спроса. Поэтому вы можете рассчитывать на высокий доход от аренды и быструю окупаемость. Как указано выше, стоимость недвижимости здесь относительно низкая, а доходность — высокая. Средняя арендная плата в эмирате — AED 4 тыс. – 6 тыс. (USD 1 тыс. – 1,6 тыс.) в месяц.

В Гонконге рентабельность инвестиций — 2-3 %. Это означает, что прибыль от аренды будет относительно небольшая. Но, поскольку покупка недвижимости здесь обходится дорого, аренда пользуются спросом. Поэтому можно рассчитывать на небольшой, но стабильный доход. Средняя арендная плата за апартаменты с одной спальней в Гонконге — от AED 5,5 тыс. до AED 9 тыс. (USD 1,5 тыс. – 2,5 тыс.) и более в месяц.

Программы получения вида на жительство через инвестиции

Дубай предлагает 2-летнюю визу тем, кто инвестирует не менее AED 750 тыс. (USD 204 тыс.) в готовую недвижимость. Другой вариант — «Золотая виза» ОАЭ, которая выдается владельцам объектов стоимостью от AED 2 млн (USD 545 тыс.). Оба типа виз распространяются на супруга/супругу и детей, а «Золотая виза» — дополнительно на домашний персонал. С 2023 года действие гонконгской программы предоставления резидентства за инвестиции приостанавливается, поэтому пока невозможно получить визу за инвестиции в недвижимость.

Мы составили список самых популярных городов для инвестиций в недвижимость, чтобы сравнить их с Дубаем. Для удобства информация представлена в таблице:

Дубай предлагает один из самых высоких в мире уровней ROI, что в сочетании с отсутствием подоходного налога делает его привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость. Другое преимущество эмирата — «Золотая виза», аналог которой можно найти только в Таиланде среди перечисленных выше направлений. Гонконг отличается высокой стоимостью недвижимости и низкой рентабельностью инвестиций. Этот вариант не совсем подойдет тем, кто хочет увеличить капитал.