Преимущества инвестирования в недвижимость Дубая

Инвестиционный сектор ОАЭ с каждым разом все более растет, при этом расширяется спектр классов активов, из которых каждое заинтересованное лицо может выбрать наиболее подходящий для себя. От торговли акциями до покупки недвижимости, частных пенсионных схем, фондов и депозитных счетов — существуют варианты инвестирования, которые подходят практически для любого профиля риска. И это происходит не только в Дубае, но и в Абу-Даби, Рас-Аль-Хайме и Шардже.

Что касается инвестиций в недвижимость Дубая, то этот класс активов является одним из самых популярных среди международных инвесторов. Внедренные более жесткие правила покупки и продажи объектов недвижимости, а также аренды, ограничивают спекуляцию ею, в результате чего рынок стал гораздо более стабильным и доступным. В свою очередь, новые законы о безусловном праве собственности и специально созданные free-hold зоны, позволили иностранцам покупать апартаменты, виллы и земельные участки на территории Дубая и Абу-Даби в 100% владение, а не на основании 99-летней аренды. Также для дальнейшей стабилизации рынка недвижимости в стране, в 2019 году правительство запустило пенсионную визу и внедрило долгосрочные визы на проживание.

Далее в статье мы приведем примеры инвестиционных программ, коротко рассмотрим преимущества инвестирования, а также способы инвестирования в недвижимость Дубая.

Почему стоит инвестировать в недвижимость Дубая

За последние годы в ОАЭ было предпринято множество мер, необходимых для восстановления национальной экономики, в том числе с упрощением правил ведения бизнеса за пределами свободных зон. Было снято 20% ограничений для банков при кредитовании недвижимости, а также повышения деловой активности.

Как упоминалось ранее в наших статьях, Дубай стал деловой столицей ОАЭ, где сосредоточены почти все ведущие компании мира. По мере развития предприятий и отраслей, здесь наблюдается характерный рост инвестиционных секторов, которым удалось привлечь большое количество иностранных инвесторов в ОАЭ. Помимо этого, наиболее важными причинами, которые делают Дубай безусловным лидером для инвестирования выступает:

1. система налогообложения: нет налога на прирост капитала и доход;
2. возможность получения резидентской или инвесторской визы на жительство, с безграничным правом продления;
3. правовая защита собственности и возможность долгосрочных перспектив по инвестированию;
4. оформив сертификат налогового резидента ОАЭ, любое физическое лицо или иностранная компания не будут облагаться двойным налогообложением. Но при условии, что между ОАЭ и вашей страной подписано данное соглашение.

Уже давно известно, что Дубай славится своими исключительными небоскребами и микрорайонами, уникальной жилой недвижимостью премиум-класса, низким уровнем преступности, высокоразвитой инфраструктурой и многим другим, что делает его идеальным местом как для туристов, так и для желающих работать и жить здесь. Более того, политическая ситуация в Дубае достаточно стабильна, что гарантирует, что ваши инвестиции не пострадают из-за геополитической нестабильности и беспорядков.

Обратите внимание! Те, кто инвестировал в недвижимость в ОАЭ от 5 млн дирхамов смогли воспользоваться не только упрощенной визовой системой, но и льготами, предоставляемыми ЦБ ОАЭ, а также доступными ценами на жилье, после их снижения. Также на фоне пандемии снизились государственные сборы и стоимость годовой аренды за коммерческую недвижимость.

Если брать за основу все вышеизложенное, то совершенно не удивительно, что многие  резиденты и начинающие инвесторы, имея средний доход, хотят инвестировать в недвижимость, чтобы обеспечить свое будущее.

Инвестиционный процесс

Формальности инвестирования в недвижимость в Дубае довольно просты, но в то же время они могут отличаться от тех, с которыми инвестор уже знаком. Хорошей идеей будет нанять авторитетного агента по недвижимости и, возможно, юриста, который поможет вам сориентироваться в процессе. Они должны помочь, например, в составлении условий договора для покупателя и продавца, подписании Меморандума о взаимопонимании, выплате вознаграждений и госпошлин, а также в передаче документов на право собственности.

Политика властей ОАЭ, еще до глобального кризиса на фоне пандемии, была ориентирована на привлечение инвесторов в сектор недвижимости. Но несмотря на доступность цен на покупку жилья, клиентам предлагаются 2 ипотеки для оплаты одной жилой недвижимости по низким процентным ставкам по первому кредиту. В то же время срок погашения кредита может составлять 50 или даже 100 лет с правом передачи его погашения следующим поколениям, что влияет на долговечность и качество жилой недвижимости.

Стоит упомянуть, что банки способствуют стабилизации рынка недвижимости, а рынок ипотеки для экспатов в ОАЭ является конкурентным. Более низкие процентные ставки по кредитам и стабильный доход от недвижимости способствуют росту спроса, несмотря на то, что многие покупатели пользуются банковскими кредитами по долгосрочным ставкам.

Примеры инвестиционных программ

Когда вы планируете инвестировать в недвижимость Дубая, всегда необходимо учитывать тот факт, что рост цен не всегда зависит от местоположения, как и то, что ни один объект не может гарантировать стабильно высокий годовой показатель ROI от сдачи в аренду.  Квалифицированные агенты по недвижимости, также не могут дать 100% гарантии высокой ликвидности, но они могут помочь вам избежать финансово-юридических проблем при покупке объекта, сэкономить и приумножить ваши инвестиции, сведя риски практически к нулю.

К примеру, исходя от пожеланий инвестора и суммы инвестиций, можно подобрать разные типы инвестиционных программ. Каждый инвестиционный инструмент можно разделить на 3 основных, но важных характеристики: безопасность, рост и доход. В данном случае, необходимо четко понимать, что чем более высокий доход от инвестиций, тем более высокие риски, и в обратном порядке.

Если вы более ориентированы на долгосрочные перспективы, то стоит выбрать вариант вблизи к морю с развитой инфраструктурой, где-то в центральном районе. Либо обратите внимание на покупку недвижимости недалеко от центра, вблизи от станций метро и с развитой транспортной системой. Апартаменты с 1-2 спальнями обычно обеспечивают более высокую доходность от сдачи в аренду, чем таунхаусы и виллы. Если рассматривать вариант перепродажи с целью быстрого увеличения вложенных средств, то апартаменты меньшего размера можно продать намного быстрее и по лучшей стоимости, по сравнению с недвижимостью большего размера.

Важное уточнение! Далее мы более подробно опишем инвестиционные программы, но стоит учесть, что все эти цифры приблизительны, так как все расчеты носят исключительно индивидуальный характер.

Краткосрочная

Срок: от 1 года, с окупаемостью от 0% до 35% в год.

Сумма: от $ 1 000 000.

При выборе такой программы риски являются более вероятными, а прибыль нестабильна и в добавок зависит от наличия предложений ниже рыночной стоимости. В данном случае, основной целью должна быть ликвидность, а не высокая доходность. При таком подходе цель должна заключаться в предотвращении заимствований и паники во время любых финансовых чрезвычайных ситуаций. Программа включает покупку:

• готовой жилой и коммерческой недвижимости по цене ниже рыночной по факту срочной продажи, вскоре после покупки;
• готовой жилой и коммерческой недвижимости, а также земельных участков в недооцененных районах и проектах;
• жилой и коммерческой недвижимости, которую строят малоизвестные девелоперы, цена на которую может взлететь в процессе строительства.

Среднесрочная

Составляется на срок от 5 лет.

Сумма: от $ 3 000 000.

Годовой показатель ROI: от 8% — 9%, а рентабельность — до 20% в год.

При выборе этой инвестиционной программы, также возможны риски, но минимальные, в отличии от предыдущей. Они напрямую зависят от состояния рынка и средне рыночных перспектив его развития. В рамках этой программы можно купить:

• готовую жилую и коммерческую недвижимость для сдачи в аренду частным лицам и малому бизнесу;
• готовую жилую и коммерческую недвижимость, которая строится надежным застройщиком для сдачи в аренду на более длительные сроки и увеличения стоимости недвижимости после завершения строительства;
• готовую недвижимость или на стадии строительства с целью сдачи в аренду и увеличения стоимости в процессе возведения или по факту завершения работ.

Долгосрочная

Она составляется на срок от 10 лет.

Размер инвестиций — от $ 5 000 000.

Годовой показатель ROI: от 7% до 9%.

Рентабельность: до 15% в год, доход от аренды — до 15% в год.

По долгосрочной программе вероятность потерь весьма маловероятна, так как все условия аренды известны заранее. Она включает в себя покупку:

• готовой коммерческой недвижимости: в долгосрочную аренду у исключительно платежеспособного арендатора класса АА;
• готовой жилой недвижимости для трудового городка, где будут заключены долгосрочные договоры аренды с самыми надежными компаниями;
• готовой гостиничной недвижимости, где договор на управление недвижимостью будет заключен с гостиничными операторами, признанными на мировом уровне.

Важно! По мнению финансовых экспертов, диверсификация — отличная стратегия для инвесторов, стремящихся снизить степень риска, связанного с их инвестиционным портфелем. Обычно процесс диверсификации включает в себя инвестирование в различные рыночные инструменты, которые снижают всевозможные риски.

Как можно инвестировать

Как эмигрант, вы можете инвестировать в недвижимость, как при помощи наличных средств, так и подать заявку на ипотеку в Дубае на дом, в котором собираетесь жить, либо в качестве инвестиционной собственности. Однако, в зависимости от ваших обстоятельств и конкретной собственности, которую вы хотите купить, сумма депозита, которую нужно выплатить, будет меняться. Обычно, если вы ищете инвестиционную недвижимость, вы представляете больший риск, и поэтому банк попросит более высокий начальный депозит.

Покупка готовой недвижимости и off-plan через ипотеку

Если вам требуется ипотека, вам необходимо поговорить с консультантом по ипотеке и убедиться, что заявка на ваш займ была предварительно одобрена местным банком. Минимальный депозит для экспатов составляет 25% от стоимости жилья, и 6-7% на сопутствующие расходы. Если вы хотите приобрести недвижимость стоимостью более 5 млн дирхамов, то максимальное соотношение кредита к стоимости снизится до 65%, что означает, что вам потребуется залог в размере 35%.

После того, как ипотека будет предварительно одобрена и ипотечный брокер или банк изучат с вами доступные варианты, чтобы определить ваше максимальное право на получение кредита, вы сможете установить свой бюджет. Что касается самых выплат по ипотеке, то обычно они составляют около 25% от ежемесячного дохода, но убедитесь, что вы берете правильную сумму кредита, соответствующую вашим потребностям и платежеспособности.

Важно! Заемщик имеет возможность выплатить ипотеку преждевременно, оплатив 1% комиссию от остатка суммы за досрочное погашение.

Если сравнивать покупку готовой недвижимости и off-plan при использовании ипотеки то:

• В первом варианте, инвестирование в готовую недвижимость часто дает дополнительное преимущество в виде проверенной доходности от аренды. Такая недвижимость в основном расположена в местах с завершенной инфраструктурой, что позволяет почти сразу начать получать доход от сдачи жилья в аренду, чем самым покрывать часть выплат по ипотеке.
• Что касается недвижимости off-plan, то многие девелоперы предлагают удобные схемы выплат, согласно которым, первоначальный взнос составляет 5-10% , остальная часть платежей разбиваются на выплаты в период строительства, а после выплачивается остаток суммы. Именно на этот остаток можно оформить ипотеку, которая может составлять примерно от 25% до 60% от общей стоимости. В данном случае сумма по ипотеке может быть гораздо меньше, а после передачи недвижимости вы также можете начать сдавать её в аренду и покрывать часть расходов.

Аренда с правом выкупа не совсем подходит для дохода, но покупка жилья становится более доступной. Авансовые затраты по схеме аренды с выкупом составляют примерно 5-8% от стоимости покупки недвижимости. Процесс подачи заявки на схему «рента-покупка», как правило, менее сложен, чем подача заявки на традиционную ипотеку. Арендные платежи помогают накапливать капитал по мере того, как аккумулируется каждый взнос на приобретение актива.

Коммерческая недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду включает в себя: склады, офисные помещения, небольшие гостиницы. Инвестиции данного типа станут залогом стабильности вне зависимости от колебаний рынка и в основном приносят в 2 раза больше прибыли.

Что получает инвестор

• Возможность получения визы резидента или инвестора на 3, 5 или 10 лет. Она может быть расширенная на членов семьи (жену / мужа и несовершеннолетних детей) с правом продления на аналогичный период.
• Отсутствие двойного налогообложения, налога на доход и прирост капитала.
• Надежная банковская система.
• Высокая рентабельность проектов.
• Процесс купли-продажи и аренды недвижимости надежно защищен на законодательном уровне.
• Проживание в стране со стабильной экономикой и национальной валютой.
• Дубай является международным центром торговли. Здесь высокий уровень образования и медицины, а также наиболее динамичное внедрение научных достижений.