Пошаговая инструкция по покупке недвижимости в Дубае

Если вы хотите обзавестись собственной недвижимостью в Дубае, но не знаете, как это происходит, то эта статья поможет вам разобраться с тонкостями процедуры купли-продажи жилья. Согласно условиям местного законодательства, иностранные граждане имеют право владеть недвижимым имуществом на территории Дубая в специально отведенных районах. Далее мы подробно расскажем о том, как выбрать и купить недвижимость в эмирате.

Почему важно сотрудничать с риелтором

Привлечение опытного риелтора позволяет сделать процесс подбора недвижимости более быстрым и эффективным. Знающий специалист поможет вам подобрать оптимальные варианты жилья с учетом вашего бюджета, цели приобретения (пассивный доход или постоянное проживание) и прочих пожеланий.

Согласно требованию RERA, все риелторские агентства Дубая обязаны пройти процедуру лицензирования. Всего установлено 4 типа разрешений, каждое из них дает конкретному агенту право на совершение определенного вида сделок с недвижимостью и разрешает работать в четко очерченных областях. Чем более высокий класс лицензии у вашего риелтора, тем больше вариантов недвижимости он сможет вам предложить.

Помимо подбора жилья, качественный риелтор поможет вам разобраться со всеми процессуальными сложностями и подготовит необходимый пакет документов в соответствии с требованиями Земельного департамента Дубая.

В целом, законодательная база ОАЭ не запрещает покупателям самостоятельно выбирать недвижимость, без привлечения агента. Но дальнейшая процедура оформления документов и передачи прав собственности должна производиться через юридическую компанию или агентство по недвижимости.

Если вы все же решили подбирать нужный объект своими силами, то важно обратить внимание на следующие моменты:

• выберите наиболее подходящие для покупки недвижимости районы;
• изучите, какая сопутствующая документация может понадобиться для проверки и резервирования недвижимости;
• ознакомьтесь с полным пакетом документов для совершения сделки купли/продажи.

Как купить недвижимость off-plan: пошаговая инструкция

В зависимости от того, на какой стадии застройки находится понравившаяся вам собственность, процедура покупки может отличаться. Рассмотрим процедуру покупки готового здания:

1. Обсуждение условий. На этом этапе вам с продавцом необходимо оговорить все детали будущей покупки, включая стоимость, сроки, меблировку и прочие нюансы. Если оговоренные условия устраивают каждую из сторон, то можно переходить к составлению договора купли-продажи.
2. Агент составляет договор в соответствии с требованиями Земельного департамента Дубая и направляет его на подпись покупателю.
3. Сразу после подписания договора покупатель должен внести залог в размере 10% от стоимости приобретаемого им объекта. Он оформляется в форме чека на имя продавца. Чек с задатком должен храниться у агента. Его передача продавцу может производиться только в присутствии представителя Земельного департамента в момент перехода права собственности на имя нового владельца.
4. Вместе с задатком покупатель должен предоставить агенту чек на оплату комиссии за обслуживание (2% от цены объекта). Обналичить такой чек можно будет только после успешного завершения сделки.
5. Заверенный покупателем договор вместе с копией чека о внесении задатка передается продавцу.
6. На этом этапе обе стороны соглашения или их представители должны подать заявку застройщику на получение свидетельства об отсутствии возражений (NOC-сертификат). Он выступает подтверждением того, что у собственника нет никаких задолженностей касательно данного объекта. Если же таковые имеются, то владелец обязуется погасить все долги, и только после этого он сможет получить NOC-сертификат. В зависимости от расположения здания, может потребоваться 2 сертификата: от застройщика проекта и генерального девелопера района. Оформление такого документа может занять от 3 дней до месяца.
7. После получения NOC-сертификата, покупатель и продавец или их уполномоченные представители, могут приступать к смене права собственности. Для этого нужно обратиться в офис Земельного департамента Дубая и предоставить действующее свидетельство права собственности и письмо от застройщика. Если интересы какой-либо из сторон представляет агент, то он должен иметь действующую доверенность.
8. При получении сертификата о правах собственности на имя нового владельца, покупатель обязан оплатить полную стоимость имущества. Есть несколько вариантов развития событий: покупатель оплачивает 90% суммы, а агент передает подписанный залоговый чек на оставшиеся 10%; покупатель погашает все 100% стоимости, а залоговый чек аннулируется. При условии, если покупка производится посредством плана платежей или кредитных средств, оплата осуществляется согласно договору.
9. После завершения сделки новый владелец получит свидетельство права собственности на свое имя в течение 3 рабочих дней.

Как купить готовую недвижимость: этапы заключения сделки

Процедура приобретения готового и строящегося здания довольно похожи. В обоих случаях происходит обсуждение условий, подписание договора и оплата залога. Различия начинаются на этапе получения письма от застройщика:

1. Так как здание фактически еще не было передано в эксплуатацию, для получения NOC-сертификата покупатель должен зарегистрироваться в государственном реестре строящихся объектов (OQOOD). Вместе с этим необходимо оплатить регистрационный сбор в размере 4% от стоимости недвижимости и пошлину 1000 дирхам.
2. Сразу после получения письма от застройщика, можно приступать к оформлению сделки в Земельном департаменте города. Проведение операций с недвижимостью на стадии застройки проводится только по предварительной записи. Время ожидания может составлять 3-20 дней. Для завершения покупки покупатель и продавец или их представители должны предоставить: оригинал регистрационного свидетельства OQOOD, квитанции об оплате всех сборов и пошлин, NOC-сертификат и оригинал договора купли-продажи между продавцом и застройщиком.
3. После завершения сделки и оплаты полной стоимости имущества (за вычетом 10% залога, если другого не предусмотрено в условиях договора), покупателю выдается новое свидетельство OQOOD. Важно сохранить все квитанции об оплате сборов до момента окончания строительства и получения свидетельства права собственности. В противном случае все регистрационные сборы придется оплачивать повторно.
4. Как только будет готово свидетельство OQOOD на имя нового собственника, застройщик должен подготовить новый договор купли-продажи на имя текущего владельца недвижимости.

Дополнительные расходы

При приобретении готового жилья вы столкнетесь со следующими тратами:

• оформление NOC – 500-5000 дирхам, которые необходимо выплатить застройщику. Зачастую эта сумма погашается продавцом;
• риелторская комиссия — 2% от стоимости жилья;
• переоформление прав собственности — 4% от цены. Дополнительно нужно будет оплатить 580 дирхам за выдачу соответствующего свидетельства;
• административный сбор — 4200 дирхам, которые нужно будет оплатить в Земельный департамент Дубая;
• в случае ипотечного кредитования дополнительно нужно оплатить сбор в DLD в размере 0,25% от суммы кредита.

Помимо указанных выше трат, застройщики ежегодно взимают плату за обслуживание недвижимости, и при оформлении сделки купли-продажи покупатель обязан выплатить эту сумма авансом.

В случае покупки недвижимости off-plan вам необходимо будет оплатить:

• регистрационный сбор — 4% от стоимости (Oqood) +3000 дирхам;
• план оплаты — от 1,5% ежемесячно до 5-10% ежеквартально, согласно условиям застройщика;

После приобретения дома на стадии строительства покупателю предоставляется 2 документа: договор купли-продажи (SPA) и временный реестр недвижимости (Oqood).

Особенности права владения недвижимостью в Дубае для физических и юридических лиц

Все тонкости владения, покупки и продажи недвижимого имущества частными лицами и компаниями в Дубае регулируются Законом № 7 от 2006 года («Закон о собственности»). Согласно ст.4 право владеть недвижимым имуществом в эмирате имеют граждане ОАЭ, граждане стран-участниц Совета сотрудничества государств Персидского Залива, акционерные общества и компании, полностью принадлежащие им. Все остальные покупатели имеют право приобретать недвижимость в специально отведенных Правительством областях. Иностранные покупатели имеют право:

• приобретать недвижимость на неограниченный срок в зонах Freehold;
• владеть недвижимостью в течение 99 лет с возможностью продления (Uzufruct).

Другими словами, граждане ОАЭ и стран Персидского залива могут покупать любую недвижимость на всей территории Дубая. Что касается представителей других государств, то они могут владеть недвижимым имуществом только в специально отведенных районах.

Физические лица, желающие купить недвижимость для последующей сдачи в аренду или для частного пользования могут подобрать жилье в Freehold зонах. К ним относятся центральные районы Дубая: Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Creek Harbour, Dubai Marina и пр.

Для иностранных компаний предусмотрен ряд дополнительных ограничений. Если собственник юридического лица не является гражданином ОАЭ, то приобретение недвижимости от лица такой компании возможно только в зонах Freehold. Особенности поведения сделки могут варьироваться в зависимости от типа компании и ее представительства в других странах.