Руководство по договору аренды в Дубае

Договор аренды является единственным документом, регулирующим процедуру аренды жилья в Дубае. Понимание тонкостей составления такого соглашения и связанных с ним прав и обязанностей может помочь избежать большой путаницы и судебных разбирательств как со стороны арендатора, так и со стороны владельца недвижимости. Мы подготовили подробное руководство, в котором содержится необходимая информация об условия, правах и обязанностях сторон, установленных арендным договором.

Договор аренды — это гражданско-правовое соглашение, которое заключается между арендодателем и арендатором с целью установления всех параметров сделки. В нем указывается стоимость и срок аренды, условия оплаты, ответственность каждой из сторон в случае нарушения договора аренды, а также порядок распределения между участниками соглашения дополнительных расходов. Оба участника договора имеют право обращаться в судебные и государственные органы для защиты своих интересов в случае возникновения споров при условии наличия официально зарегистрированного договора аренды.

Если документ заключается на срок менее года, то он считается краткосрочным. Его преимущества состоят в возможности посуточной, еженедельной или ежемесячной оплаты, более легких условиях расторжения (без начисления штрафа в размере двухмесячной арендной платы) и отсутствии обязательной регистрации договора в Ejari.

Где скачать договор

Еще в 2017 году Земельный департамент Дубая (DLD) объявил о выпуске единой формы договора аренды. Она выступает стандартизированным соглашением и подходит для всех типов недвижимости (жилой, коммерческой или промышленной). Вы можете скачать его на официальном сайте DLD или загрузить через приложение Dubai REST.

В Дубае арендный договор должен содержать стандартные и неизменные условия на английском и арабском языках. Арендодатели и арендаторы могут указать в документе дополнительные пункты, такие как фиксированная плата за ремонт внутри помещения, обязательная выплата неустойки в случае досрочного расторжения договора и пр.

Обратите внимание! Договор аренды в Дубае вступает в силу только после регистрации в системе Ejari. Провести регистрацию можно при помощи мобильного приложения Dubai REST. Статус запроса будет отражаться в разделе «Мои запросы». Сделать это нужно в течение месяца с даты подписания контракта. В случае просрочки на вас будет наложен штраф. Регистрация Ejari не имеет срока действия, поэтому в случае окончания договора аренды или досрочного расторжения контракта эти изменения также необходимо отразить в системе Ejari.

В эмирате предусмотрен ряд законов, регулирующих процедуру аренды недвижимости:

• Первый из них — Закон № (26) от 2007 года. Он регулирует отношения между арендодателями и арендаторами. Например, согласно статье № 6 срок аренды может быть автоматически продлен на определенный период времени на уже оговоренных условиях в случае, если арендатор желает продолжить снимать жилье после истечения срока договора аренды, а арендодатель не имеет возражений или жалоб.
• В 2008 году был издан Закон № (33), который внес некоторые изменения в Закон № (26) от 2007 года. Суть изменений состояла в обязательной регистрации арендного договора в Агентстве по регулированию рынка недвижимости (RERA) через систему Ejari. Благодаря официальной регистрации одна и та же недвижимость не может быть сдана дважды в одно и то же время.
• Указом № 26 от 2013 года был создан Центр разрешения арендных споров (RDC), который рассматривает все виды арендных разбирательств через суд или арбитраж. Кроме того, RDC рассматривает апелляции, поданные на постановления и решения в соответствии с положениями Декрета и изданных на его основе нормативных актов.
• Существует также отдельный закон, регулирующий размер арендной платы. Это Закон № (43) от 2013 года, согласно которому были введены ограничения на максимальное повышение арендной платы за недвижимость в зависимости от текущей средней цены аренды. Индекс RERA регулярно фиксирует среднюю цену аренды в зависимости от типа недвижимости и ее местоположения. Эти данные находятся в открытом доступе на сайте Департамента земельных ресурсов. Рассчитать оптимальный уровень арендной платы можно с помощью калькулятора на официальном сайте DLD. Для этого достаточно ввести такие данные, как срок действия договора, тип и площадь сдаваемой недвижимости, количество спален и текущую годовую арендную плату, и калькулятор покажет, возможно ли повышение стоимости.

Примечание: Действие Закона № (43) от 2013 года распространяется на DIFC и другие свободные зоны Дубая (ранее исключенные). Но вместе с этим в DIFC есть свои собственные законы об аренде, которые включают Закон DIFC № 4 от 2007 года. Постановление Закона № (43) касается только верхнего предела арендной платы и разрешенного увеличения арендной платы в Дубае. В нем конкретно не говорится, что все другие законы об аренде теперь также применяются в DIFC.

Постановление RERA об аренде жилья устанавливает четкое разделение прав и обязанностей между арендодателем и арендатором, которые должны быть прописаны в договоре и могут быть изменены только по взаимному согласию обеих сторон. Например, существуют основные пункты, согласно которым арендатор должен оплачивать все коммунальные услуги — газ, воду, электричество и кондиционер, а арендодатель — охрану, уборку и вывоз мусора. Также договор аренды обязательно включает переменные расходы — арендную плату (она может как увеличиваться, так и уменьшаться), расходы на ремонт, перепланировку и пр. В контракте прописаны контакты обеих сторон и в случае внесения каких-либо изменений (запланированных или нет) и они могут свободно связываться друг с другом.

Для арендодателей

Арендодатель в Дубае наделен следующими обязанностями и полномочиями:

• Домовладелец обязан сдавать свое имущество в пригодном для жизни состоянии. За исключением случаев, когда арендатор согласен арендовать недостроенное жилье и проводить в нем все ремонтные работы собственными силами.
• Арендодатель имеет право на своевременное получение арендной платы от арендатора (*).
• Собственник жилья может потребовать гарантийный депозит (5-10%) в качестве страховки от возможного ущерба имуществу. Возврат залога производится после завершения срока действия договора при условии, что все предоставленное имущество было возвращено в том же состоянии, за исключением естественного износа мебели или повреждений, не зависящих от арендатора. При возникновении разногласий стороны могут обратиться в Центр урегулирования арендных споров (The Rental Dispute Settlement Centre, RDC).
• Собственник недвижимости несет ответственность за проведение ремонтных работы, устранение повреждений и/или дефектов. Также на него возложена оплата всех эксплуатационных расходов, если иное не предусмотрено договором.
• В случае перепродажи недвижимости, арендодатель должен заранее уведомить об этом арендатора. Если сделка уже совершена, то новый владелец не имеет права выселять арендатора до истечения срока действия договора.
• Домовладелец имеет право увеличить стоимость проживания только в случае повышения индекса цен RERA. Для этого собственник должен направить письменное уведомление арендатору (не менее чем за 90 дней), и если вторая сторона согласна на эти условия — внести их в договор и узаконить. Если нет, то обе стороны могут прийти к компромиссу и оговорить этот пункт до возобновления договора или оспорить его в судебном порядке.
• При выселении арендодатель обязан вернуть арендатору полную сумму депозита или его часть, за вычетом стоимости устранения поломок или повреждений имущества.

Примечание: На этапе обсуждения условий обе стороны могут заранее определить, в каких случаях возможна задержка выплаты арендной платы. Это пункт может также включать возможность отсрочки выплаты, если у арендатора возникли форс-мажорные ситуации — потеря работы, обнаружение тяжелого заболевания и пр. Такие оговорки актуальны только для жилых объектов. В случае аренды коммерческой недвижимости, задержка оплаты возможна в случае наступления непредвиденных обстоятельств, крупных поломок оборудования и пр.

Для арендаторов

Для арендаторов права и обязанности включают следующие положения:

• Арендатор имеет право получить недвижимость в пригодном для проживания состоянии. В противном случае жилец может обратиться к домовладельцу с просьбой устранить все изъяны недвижимости до заселения.
• Жилец имеет право на полное пользование имуществом. Если недвижимость переходит к новому владельцу (арендодателю) до истечения срока действия договора аренды, его условия остаются в силе и арендатор может законно проживать в снятой им недвижимости до истечения срока аренды. Чтобы в будущем избежать возможных споров, рекомендуется обновить данные в системе Ejari.
• Арендатору запрещается вносить какие-либо изменения в планировку или интерьер жилья без предварительного согласия владельца минимум за 90 дней. Возможны случаи, когда арендодатель согласен только на временные изменения. Это значит, что после истечения договора, арендатор обязан вернуть жилье в первоначальный вид. Все принятые по этим вопросам решения должны быть отражены договоре.
• Жилец обязан покрыть расходы на ремонтные работы в размере AED 500 (USD 136).
• Арендатор должен вносить плату за жилье (housing fee). Это муниципальный сбор в размере 5% от годовой арендной платы. Он взимается Управлением по электро- и водоснабжению Дубая (DEWA) равными частями в течение года, вместе с платежами за использование электроэнергии и воды.
• В случае внесения любых изменений в условия проживания, арендатор должен получать письменные уведомления минимум за девяносто дней до истечения срока действия договора.
• Жилец обязан вернуть арендодателю всю предоставленную собственность в первоначальном виде, за исключением допустимого износа.

1. Договор аренды не может быть расторгнут в одностороннем порядке, без согласования с другой стороной (если иного не предусмотрено договором). Если домовладелей желает расторгнуть или внести изменения в договор аренды, арендатор должен получить соответствующее письменное уведомление за 90 дней до истечения срока действия договора и наоборот.
2. Все дополнения к договору должны быть зарегистрированы в RERA через систему Ejari. В противном случае вы не сможете защитить свои права в суде.
3. Даже в случае смерти арендатора/арендодателя, договор продолжает действовать до истечения установленного законом срока. В такой ситуации все имущественные права переходят к прямым наследникам, которые решают, продолжать ли аренду или расторгнуть договор. Расторжение договора после смерти одного из участников займет 30 дней с письменного уведомления.

Стандартная форма арендного договора должна содержать:

• Имя и контактную информацию обеих сторон.
• Информацию о недвижимости, включая полный адрес, название здания, площадь, местоположение, номер участка и номер DEWA.
• Согласованную сумму аренды и размер страхового депозита.
• Дату начала аренды и срок действия договора.
• Дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, и особенности их распределение между двумя сторонами.
• Способ оплаты.
• Ответственность сторон в случае невыполнения условий договора.
• Обе стороны могут вносить дополнительные пункты и положения касательно условий проживания и оплаты.

Обратите внимание! Оплата аренды недвижимости в Дубае в большинстве случаев производится при помощи банковских чеков с четко установленными датами. Количество чеков может варьироваться от 1 до 12.

Прежде чем подписывать договор аренды убедитесь, что вас устраивают все прописанные в нем условия. Проверьте правильность заполнения и соответствие дат на всех квитанциях, убедитесь, что показания счетчиков обнулены и у владельца нет задолженности по коммунальным платежам на момент подписания договора аренды.

Список основных документов, необходимых для составления договора аренды жилья в Дубае, включает в себя:

• Оригинала и копии паспортов обеих сторон.
• Документ, подтверждающий право собственности.
• Формуляр и номер DEWA.
• Копия Emirates ID.
• Копия визы на проживание или оригинал письма о том, что ваша виза находится в процессе оформления (без визы вы не сможете оформить DEWA).
• Чек на гарантийный депозит (обычно 5% от годовой суммы аренды для немеблированной недвижимости или 10% для меблированной недвижимости).
• Чек на оплату услуг агента (5% от годовой суммы аренды).

Чтобы корректно составить и подписать договор аренды недвижимости арендатор и арендодатель должны нанять посредника – агента по недвижимости. Присутствие третьей стороны обязательно, в противном случае соглашение будет считаться недействительным.

После согласования всех пунктов, участники (арендодатель и арендатор) должны подписать договор. Если собственник не может присутствовать при этой процедуре, право подписи может быть передано его/ее законному представителю с доверенностью POA.

Обратите внимание! Доверенность POA действительна только в течение двух лет. После истечения этого срока ее необходимо заключать повторно. Также право на подписание договора аренды имеют лицензированные DLD компании по недвижимости. Их перечень можно найти на официальном сайте DLD.

Право на расторжение контракта

Досрочное прекращение договора возможно только при взаимном согласии сторон или в соответствии с Законом об аренде жилья (статья 7).

Существует несколько причин, по которым арендодатели могут досрочно расторгнуть договор аренды. Наиболее распространенной из них является несвоевременная оплата проживания. Статья 25.1(a) Закона об аренде дает арендодателю право досрочно выселить арендатора. Также согласно статье 25 Закона № (26) 2007 года с изменениями, внесенными Законом № (33) 2008 года, основанием для досрочного выселения могут выступать следующие факторы:

• Невыполнение условий договора аренды или положений Закона в течение 30 дней после получения письменного уведомления от арендодателя.
• Использование арендуемого имущества не по назначению или в аморальных/незаконных целях.
• Незаконная сдача имущества в аренду.
• Умышленное повреждение собственности.
• В случае, если Emirate City Planning принял решение о сносе здания.
• Если арендатор промышленных или торговых помещений прекратил работу в течение 30 или 90 дней подряд без уважительной причины.

Согласно Разделу 31 Закона об аренде, в случае расторжения договора арендатор обязан оплатить весь период, в течение которого иск находится на рассмотрении, до момента принятия и исполнения судебного решения.

Здесь приведены некоторые из наиболее распространенных вопросов касательно договоров аренды в Дубае: