К поиску

Законы для арендодателей и арендаторов в Дубае

Перед подписанием договора аренды жилья в Дубае крайне важно убедиться, что вы хорошо понимаете свои права и обязанности как арендатора. В то же время вы должны знать, какие обязательства есть у арендодателя. В противном случае вы можете столкнуться с разнообразными проблемами при съеме недвижимости.

Права арендодателей и арендаторов

Агентство по регулированию недвижимости Дубая (RERA) приняло специальные законы, которые регламентируют отношения между арендодателем и арендатором. Вкратце их основные положения выглядят так:

Права арендодателя

  • Согласно статье 15, арендодатель должен передать свою собственность в Дубае арендатору в хорошем состоянии и предоставить возможность пользоваться ей в соответствии с договором;
  • В статье 16 прописано, что владелец недвижимости берет на себя ответственность за проведение всех работ по ремонту и содержанию жилья;
  • Статья 17 гласит, что арендодатель не должен вносить какие-либо изменения или проводить в объекте недвижимости ремонтные работы, которые прямо или косвенно оказали бы отрицательное влияние на использование помещения арендатором;
  • Статья 18 обязывает арендодателя предоставлять квартиросъемщику все официальные лицензии и разрешения, необходимые для проведения любых уместных ремонтных или строительных работ.

Права арендатора

  • Статья 19 гласит, что если арендатор хочет провести в помещении какой-либо ремонт, владелец должен предоставить разрешение и любые официальные лицензии, если это необходимо;
  • Согласно статье 20, при аренде недвижимости съемщик обязан внести возмещаемый гарантийный залог; если собственник отказывается полностью или частично вернуть залог, наниматель может обратиться за помощью в комитет по разрешению споров об аренде;
  • Статья 21 предусматривает, что съемщик должен вернуть недвижимость владельцу в том же состоянии, в каком он получил ее при подписании договора; естественные поломки и износ, которые происходят независимо от действий арендатора, могут не учитываться; любые разногласия между сторонами должны быть переданы на рассмотрение комитета по разрешению споров;
  • Согласно статье 22, арендатор должен оплатить все связанные с использованием недвижимости налоги и сборы, взимаемые государственными органами и организациями; это касается и субаренды, если иное не прописано в договоре;
  • Статья 23 гласит, что после освобождения помещения и возвращения его владельцу арендатор должен устранить все изменения в арендованной собственности, которые он произвел.

Вкратце о договоре аренды

Перед тем, как получить ключи от съемной квартиры или дома, вы и владелец недвижимости должны подписать договор аренды. Этот документ по сути является юридическим подтверждением договоренности о том, что вы можете пользоваться объектом недвижимости в течение определенного периода времени и по указанному назначению. Контракт включает в себя все условия аренды, в том числе требования и ожидания обеих сторон. Четкое определение и изложение в договоре этих условий помогает предотвратить любые возможные недоразумения и споры между арендатором и арендодателем.

Закон об аренде в Дубае

RERA регулирует отношения между собственником недвижимости и квартиросъемщиком с помощью Закона Дубая об аренде №26 от 2007 года, а также поправок, внесенных в него Законом №33 от 2008 года. Этот акт в целом определяет роли и обязанности сторон. Все разногласия, а также вопросы увеличения арендной платы рассматривает Центр по урегулированию споров об аренде (Rent Disputes Settlement Centre, RDSC) в соответствии с Декретами №26 и №43 от 2013 года.

Регулирование договоров аренды в Дубае

RERA контролирует весь сектор недвижимости Дубая в целом, в том числе и соблюдение правил заключения договоров аренды. Несколько лет назад агентство запустило процедуру регистрации таких контрактов в системе Ejari. Сегодня все договоры аренды в Дубае должны быть зарегистрированы в Ejari, чтобы иметь законную силу.

Подписание договора аренды

И арендатор, и арендодатель должны подписать договор в присутствии свидетеля. При необходимости Земельный департамент Дубая (DLD) принимает подпись законного представителя собственника недвижимости по доверенности (Power of Attorney, POA). Однако доверенность действительна только в течение двух лет, и по истечении этого срока должна быть заново подтверждена дубайскими судами. Компании по управлению недвижимостью, имеющие лицензии DLD, также могут подписывать контракты на объекты, которыми они управляют. На официальном сайте DLD есть список подтвержденных организаций.

Срок действия договора аренды

Договор продлевается автоматически, если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения прописанного в контракте срока. Он пролонгируется на тот же период или на год (в зависимости от того, что меньше). Условия и сроки остаются такими же, как в первоначальном договоре, если только вы не договорились с арендодателем о новых правилах.

Досрочное расторжение договора аренды

Если съёмщик решил освободить арендуемое помещение раньше, чем указано в договоре, хозяин имеет законное право удержать оставшуюся часть арендной платы. Исключением являются случаи, когда в контракте содержится пункт о его досрочном расторжении. Но нужно помнить, что в Дубае нет закона, где прописаны стандарты разрыва соглашения раньше установленного срока. Поэтому арендатору следует настоять на том, чтобы в договор внесли такой пункт. В нем должны быть указаны период уведомления о досрочном расторжении и сумма штрафа.

Таким образом, если арендатор решает расторгнуть договор досрочно, он обязан сообщить об этом собственнику не менее чем за 90 дней. Штраф, который должен быть выплачен владельцу недвижимости, обычно равен арендной плате за 1 или 2 месяца. Но важно понимать, что RERA никак не регулирует процессы досрочного расторжения договора. Поэтому возврат внесенной арендной платы или выплата неустойки зависят исключительно от воли и желания арендодателя. Другими словами, решающее значение имеют только наличие договора, в котором четко прописаны все условия, и доверительные отношения между арендодателем и арендатором.

Что делать, если собственники выселяют арендатора до истечения срока действия договора?

Согласно закону Дубая об аренде, владелец недвижимости может потребовать выселения арендатора до окончания периода действия контракта. Но это возможно только при определенных обстоятельствах.

То есть, в соответствии со статьей 25 Закона №26 от 2007 года, в который впоследствии внесены поправки Законом №33 от 2008 года, существуют особые случаи, когда арендодатель может потребовать от арендатора освободить помещение до истечения срока действия договора. К ним относятся следующие ситуации:

  • Съёмщик не вносит арендную плату в течение 30 дней после получения письменного уведомления от арендодателя;
  • Помещение сдается в субаренду без письменного разрешения владельца;
  • Имущество используется для незаконной или безнравственной деятельности арендатором или другими лицами с его согласия;
  • Арендатор или другие лица повредили или существенно изменили состояние помещения таким образом, что это стало угрожать его безопасности;
  • Съемщик использует арендованную собственность в целях, не указанных в договоре;
  • Арендатор нарушает закон или любое из условий договора в течение 30 дней с момента получения письменного уведомления от арендодателя;
  • Если арендованное помещение является коммерческим, собственник может потребовать освободить его в ситуации, когда арендатор не ведет предпринимательскую деятельность 30 дней подряд или же 90 дней с перерывами без уважительной причины;
  • Если государственное учреждение вынуждено снести объект недвижимости для городской застройки.

RERA также постановило, что собственник может потребовать выселения арендатора после истечения срока действия договора, даже если тот хочет продлить срок аренды. Это возможно в следующих случаях:

  • Владелец недвижимости хочет перестроить или снести объект;
  • Недвижимость нуждается в особом обслуживании или ремонте, которые невозможно провести, когда в помещении находится арендатор;
  • Владелец недвижимости хочет продать ее;
  • Собственник хочет использовать помещение для личных нужд или отдать его своим близким родственникам (первой степени родства).

Какие права есть у арендатора и арендодателя без заключения официального договора?

В соответствии со статьей 4 Закона об аренде в Дубае, наличие договора в письменной форме, зарегистрированного в RERA, является обязательным. Без официального контракта ни одна из сторон не будет находиться под защитой RERA. При отсутствии договора Центр урегулирования споров по аренде (Rental Dispute Settlement Centre, RDSC) и другие профильные органы не могут вмешиваться в конфликты, которые возникают в связи с арендными отношениями. Если контракт не зарегистрирован в RERA, он не имеет юридической силы.

Определение отношений между арендодателем и арендатором

В отношениях между арендодателем и арендатором первый обладает правом собственности на имущество, а второй получает право пользоваться этим имуществом, выплачивая владельцу оговоренную сумму. Подразумевается, что квартиросъемщик будет заботиться о недвижимости, а владелец – заниматься вопросами ее обслуживания, как это указано в договоре. Ключевой момент заключается в том, чтобы обе стороны поддерживали хорошие отношения, перерастающие во взаимное доверие. Это особенно важно при возникновении каких-либо спорных моментов.

Влияние закона об аренде на собственников и арендаторов

Рынок аренды недвижимости Дубая абсолютно прозрачен благодаря соответствующему закону. Ejari является единой системой, которая подтверждает соглашения и контракты между арендодателями и арендаторами. Система придает юридическую силу всем частным договорам и устанавливает для них общую структуру, утвержденную правительством ОАЭ. Закон об аренде четко определяет обязанности и обязательства как собственников, так и съемщиков, и одновременно защищает права каждой из сторон в процессе разрешения споров.

Может ли собственник заходить в помещение во время отсутствия арендатора?

Арендодателю не разрешается входить в жилье без предварительно полученного разрешения от квартиросъемщика, если иные требования не указаны в договоре в пункте о доступе в помещение. В документе должны быть четко прописаны правила и условия, касающиеся осмотра арендованного жилья.

Если арендодатель решит продать объект недвижимости и захочет показать его потенциальным покупателям, он должен получить разрешение арендатора. Если квартиросъемщик согласен на такой осмотр, домовладелец обязан уведомить его о посещении за 24 часа. Причем во время осмотра сам собственник тоже должен присутствовать в помещении.

Существуют ли какие-либо особые права для арендаторов, которые снимали одно и то же помещение в течение нескольких лет?

Арендатор не получает никаких особых привилегий в связи с тем, что просто снимает недвижимость на длительный срок. Права и обязанности у него такие же, как и у любого другого съёмщика в Дубае.

Права сторон при возникновении споров

Необоснованное снижение суммы гарантийного залога при возврате или беспричинное повышение арендной платы, как и другие спорные ситуации, могут привести к конфликту между арендодателем и арендатором.

Любое увеличение стоимости аренды должно соответствовать параметрам Калькулятора повышения арендной платы RERA (специальный онлайн-сервис на сайте Земельного департамента Дубая и в приложении DUBAI REST Application). Если квартиросъемщик не согласен с ростом стоимости, а достичь взаимопонимания с арендодателем не представляется возможным, он должен обратиться за помощью в Центр урегулирования споров по аренде.

Подача заявления на разрешение спора, связанного с арендой, не бесплатна. Потребуются следующие расходы:

  • 3,5% от годовой арендной платы (от 500 до 20 000 дирхамов, 140–5 450 долларов, 10000–401 000 рублей) за подачу жалобы;
  • Плата за перевод необходимых документов – около 210 дирхамов (57 долларов, 4 000 рублей) за страницу.

Оцените публикацию:

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
5 1 голос

Последние записи

Наша новостная рассылка

Подпишитесь на нашу рассылку