Инвестиции в 2022 году — почему Дубай лучшее направление

В условиях сложившейся к марту 2022 года крайне нестабильной ситуации на мировой арене, когда сложно прогнозировать, что произойдет завтра, один из ключевых вопросов для жителей России и других стран СНГ– сохранение сбережений. На фоне катастрофического обвала фондового рынка, падения рубля до исторического минимума, скачка ключевой ставки ЦБ РФ, введения беспрецедентных санкций и отсутствия ясных прогнозов и перспектив, инвесторы ищут надежные и безопасные варианты как минимум спасти, а в идеале и преумножить свой капитал. Одним из них может стать рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов. Рассмотрим, какие преимущества дает инвестирование в недвижимость ОАЭ, есть ли там риски и подводные камни и в какие проекты выгоднее всего вложить деньги.

Дубай славится на весь мир своей многонациональностью, а также толерантностью и доброжелательным отношением ко всем народам, культурам и религиям: около 90% населения эмирата, как и ОАЭ в целом, составляют иностранцы. При этом ОАЭ стали одной из немногих стран, которые не стали вводить санкции против России и сохраняют нейтралитет по отношению ко всем государствам планеты. Сюда по-прежнему можно беспрепятственно прилететь прямым рейсом из РФ, нет ограничений на покупку недвижимости и получение резидентской визы.

В 2021 году Эмираты заняли второе место среди самых безопасных стран на планете в рейтинге журнала Global Finance (всего в исследовании участвовало 134 государства). А Дубай в том же году отмечен наградой ООН как самый устойчивый город в мире.

Кроме того, по итогам 2021 года Дубай вошел в ТОП-5 лучших городов мира благодаря высокому уровню безопасности, развитой инфраструктуре, мировым достопримечательностям, диверсификации населения и другим достижениям.

С точки зрения инвестиций в недвижимость Дубай обладает следующими преимуществами, благодаря которым его выбирают инвесторы со всего мира:

• стабильный доход в валюте за счет аренды до 7–8% (при этом можно находиться за пределами Эмиратов, оформив услуги по управлению недвижимостью);
• возможность удаленной покупки и дальнейшей сдачи недвижимости в аренду без приезда в ОАЭ;
• ипотечные кредиты по низким ставкам (для нерезидентов они составляют 5–7%);
• широкий выбор предложения по покупке недвижимости за криптовалюту;
• получение визы резидента за инвестиции в недвижимость (от AED 750 тыс. или USD 204 тыс.), что открывает много возможностей – от нулевых налогов до прямого доступа к местным биржам;
• отсутствие налога на прибыль для резидентов (в том числе на доход от сдачи недвижимости в аренду).

В 2021 году ОАЭ вошли в ТОП-10 в рейтинге глобальной конкурентоспособности стран мира (IMD World Competitiveness Ranking), который ежегодно составляет институт менеджмента (Institute of Management Development) из Швейцарии. При этом по уровню жизни и развитию торговли, а также эффективности инициатив правительства Эмираты заняли третье место в мире.

Одно из важных преимуществ экономики ОАЭ – сильная национальная валюта. Курс дирхама жестко привязан к доллару и остается стабильным более 20 лет, включая период начала пандемии и других кризисов, когда, например, рубль ощутимо «падал». В 1997 году он установлен в соотношении 1 USD=AED 3,67 и до сих пор сохраняется на этом же уровне. Для сравнения: по отношению к рублю за 15 лет дирхам вырос почти в пять раз.

При этом на протяжении 2021 года стоимость жилья в ОАЭ стабильно росла, и эксперты ожидают сохранение этой тенденции в 2022 году (подробный анализ рынка недвижимости ОАЭ и прогнозы на текущий год представлены в этом материале). Поэтому в дальнейшем объект можно будет продать за более высокую цену. Кроме того, в ОАЭ вы сможете получать существенный пассивный доход от сдачи в аренду – на уровне 7–8% и даже выше.

Аренда недвижимости в ОАЭ востребована как со стороны экспатов, которые приезжают сюда, чтобы жить и работать, так и среди туристов. В рейтинге Travellers’ Choice Awards («Выбор туристов»), который составил сайт TripAdvisor, Дубай занял первое место в мире среди наиболее популярных туристических направлений в 2022 году. А значит, будет расти спрос на краткосрочную аренду жилья.

Как за 10 лет инвестиции в 9 млн рублей принесли 32 млн рублей пассивного дохода

Разберем реальный пример получения прибыли от долгосрочной аренды, в котором инвестор, вложивший в жилье в Дубае 9 млн рублей, за 10 лет увеличил эту сумму втрое.

Это история нашего клиента, который в начале 2011 года купил недвижимость в Дубае за AED 1,1 млн (на тот момент курс составлял 1 AED=RUB 8,2, в рублях стоимость покупки составляла 9 млн). Мы подобрали для него небольшие апартаменты с 1 спальней (которые пользуются наибольшим спросом у арендаторов) в районе Dubai Marina. На тот момент недвижимость находилась на стадии застройки и стоила дешевле, к тому же предлагались выгодные условия беспроцентной рассрочки: нужно было вносить небольшие платежи во время строительства, а основная сумма выплачивалась уже после сдачи в эксплуатацию.

Затем на протяжении девяти лет эти апартаменты сдавались в аренду, общая сумма прибыли составила RUB 13,7 млн.

В марте 2020 году наш клиент продал эту недвижимость за AED 880 тыс. На момент совершения сделки курс составлял 1 AED=RUB 20,4, и сумма продажи в рублях составила почти RUB 19 млн. С учетом полученных арендных платежей общий доход составил RUB 32,7 млн. То есть клиент не только полностью вернул вложенные инвестиции, но и получил дополнительно RUB 23,7 млн – впечатляющие цифры, правда?

Район Dubai Marina, в котором находились эти апартаменты, образован в 2003 году специально для привлечения иностранных инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость. Он входит в список freehold-зон, где иностранцы имеют право покупать недвижимость в полную собственность. Именно здесь сосредоточено множество небоскребов с доступными апартаментами, которые пользуются высоким спросом на долгосрочную и краткосрочную аренду.

Dubai Marina построен на морском побережье и входит в число самых престижных и популярных в эмирате – в качестве как жилого района, так и туристического центра. Его основным застройщиком выступает Emaar Properties, который и сейчас реализует там ряд проектов. В Dubai Marina расположены элитные отели, свыше 200 жилых зданий, крупный торговый центр Dubai Marina Mall и набережная с многочисленными ресторанами, кафе и развлечениями.

На территории страны созданы специальные freehold-зоны, в которых иностранцы могут приобретать любую недвижимость в неограниченную собственность. С полным списком таких зон в Дубае вы можете ознакомиться в нашей статье. Здесь выставлены на продажу как готовые к заселению объекты, так и строящаяся недвижимость (off-plan) разных ценовых категорий – и бюджетного сегмента, и премиум-класса.

Купить жилье и коммерческие объекты в Дубае, Абу-Даби и других эмиратах можно даже без приезда в ОАЭ. Для этого достаточно обратиться в надежное агентство недвижимости, которое подберет подходящее жилье под ваши цели (доход от сдачи в аренду, собственное проживание, сочетание этих вариантов, перепродажа), возьмет на себя всю работу по оформлению сделки и дальнейшему управлению недвижимостью. Если вы не располагаете всей необходимой суммой, то можете взять ипотеку, которая выдается нерезидентам под 5–7%. Это примерно в четыре раза меньше, чем в России, где ипотечная ставка сейчас составляет около 20%.

Особенно такой вариант подойдет тем, кто хочет на короткий срок «припарковать» большой объем кэша. Кроме того, вы можете сразу же сдать эту недвижимость в аренду и покрывать ипотечные платежи за счет арендной платы. Минимальный размер первоначального взноса составляет 20% от цены объекта.

Для потенциальных инвесторов мы разработали руководство, которое поможет рассчитать необходимый уровень дохода для покупки в Дубае разных типов недвижимости: от бюджетных студий до роскошных вилл.

Покупка недвижимости off-plan в ОАЭ

Для тех, кто не планирует в ближайшее время переезжать в Эмираты или сразу же сдавать объект в аренду, выгодным способом инвестирования может стать покупка недвижимости на стадии застройки. По мере продвижения строительства ее стоимость будет расти.

Кроме того, большинство застройщиков предлагает выгодные планы оплат, по которым половина или большая часть суммы (обычно 50–60%) выплачивается уже после сдачи комплекса в эксплуатацию. Первоначальный взнос чаще всего составляет не более 10%, оставшиеся 30–40% разбиваются на регулярные платежи, которые нужно вносить на всем протяжении строительных работ. Также многие крупные застройщики предлагают дополнительные бонусы: берут на себя оплату взносов в Земельный департамент Дубая (DLD), освобождают инвестора на несколько лет от платы за обслуживание и т.п.

Ниже мы подготовили подборку актуальных предложений для инвестирования в строящуюся недвижимость в разных районах Дубая:

• Rosewater
• The Crest
• Costa Brava DAMAC Lagoons
• Peninsula 2
• Cavalli tower
• Palace Beach Residences

Виза резидента за покупку недвижимости в Дубае

При покупке недвижимости в Дубае стоимостью от AED 750 тыс. (USD 204,2 тыс.) иностранец получает право на выдачу визы резидента на три года, которую затем можно продлевать. Причем это распространяется и на тех, кто приобретает жилье в ипотеку.

Инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость off-plan, смогут получить долгосрочную визу лишь после завершения строительства. Но они вправе претендовать на временную визу сроком на год, если оплатят 50% от необходимой суммы.

Кроме того, в Дубае действуют «золотые» визы на 5 и 10 лет, которые выдаются при покупке недвижимости от AED 5 млн (USD 1,36 млн), пенсионные визы на 5 лет при инвестировании от AED 1 млн (USD 272,3 тыс.) и другие виды виз.

Наличие визы резидента ОАЭ открывает целый ряд возможностей:

• получить статус налогового резидента и не платить налог на прибыль физических и юридических лиц (подробнее про налоговую систему ОАЭ можно прочитать здесь);
• спонсировать въезд в ОАЭ членов семьи (жены или мужа, детей, родителей), чтобы переждать кризис или окончательно поселиться в этой стране;
• открыть любой тип счета в банке ОАЭ;
• брать в местных банках кредиты по ставке от 3%;
• захеджировать санкционные и валютные риски и открыть бизнес в Эмиратах, в том числе международный;
• получить прямой доступ к инвестированию в ценные бумаги через 3 биржи, включая Nasdaq Dubai;
• рассчитывать на лояльное отношение властей к происхождению денежных средств и сделкам в криптовалюте.

Metropolitan Group работает на международном рынке недвижимости с 2008 года, ее флагманской компанией является Metropolitan Premium Properties. Это агентство недвижимости полного цикла, которое лидирует на рынке Дубая, выступает аккредитованным брокером ведущих застройщиков ОАЭ и получило от них множество наград. Благодаря этому у нас есть эксклюзивный доступ к самым выгодным предложениям на рынке.

Наши специалисты оказывают весь спектр услуг для потенциальных покупателей и инвесторов. Мы проведем для вас консультации по любым вопросам, связанным с рынком недвижимости Эмиратов, в том числе поможем разработать индивидуальный план инвестирования, рассчитаем потенциальную окупаемость и подберем варианты недвижимости, которые соответствует вашим целям и бюджету. Агенты Metropolitan Premium Properties готовы взять на себя всю работу по оформлению сделки. Мы можем провести ее удаленно, и вам даже не придется прилетать в ОАЭ. При необходимости наши специалисты помогут получить одобрение на ипотеку в одном из банков Дубая.

Удаленно можно не только приобрести недвижимость, но и сдать ее в аренду. Мы предоставляем полный комплекс услуг по управлению недвижимостью: проведем оценку и установим оптимальную стоимость аренды, найдем арендатора, решим все юридические вопросы при подписании договора, после чего возьмем на себя техническое обслуживание помещений, контроль за поддержанием жилья в надлежащем состоянии и своевременным перечислением платежей.