Североафриканское государство с крупным рынком недвижимости в новых городах и на побережье Красного моря. Покупка недвижимости дает право на ВНЖ от $50 000.
Египет — один из крупнейших рынков недвижимости на Ближнем Востоке и в Африке, с населением более 107 миллионов человек и быстрорастущими городами. Основная инвестиционная активность сосредоточена в Каире и прилегающих к нему новых городах, тогда как Северное побережье, Красное море и Синай ориентированы на сезонный курортный спрос.
В период с 2022 по 2024 год египетский фунт обесценился по отношению к доллару США примерно на 70%. Это значительно повысило покупательную способность инвесторов, располагающих капиталом в долларах или дирхамах ОАЭ. И хотя цены в местной валюте выросли, порог входа в долларовом эквиваленте остается сравнительно более низким, чем в предыдущие годы.
На этом фоне интерес со стороны инвесторов из стран Персидского залива резко возрос. Согласно опросу консалтинговой компании Knight Frank, проведенному в 2025 году, 94% состоятельных инвесторов из стран GCC рассматривают возможность покупки египетской недвижимости, при этом особенно высокий спрос наблюдается со стороны ОАЭ и Саудовской Аравии. Одной из крупнейших сделок стал прибрежный мегапроект Рас-эль-Хекма стоимостью 35 млрд долларов — самая масштабная иностранная инвестиция в недвижимость в истории Египта. В 2024 году 21 ведущий застройщик страны зафиксировал совокупный объем продаж в размере 1,4 трлн египетских фунтов, что вдвое превышает показатели предыдущего года.
Все шесть ключевых инвестиционных направлений в Египте работают в рамках единой правовой базы, однако отличаются друг от друга валютными рисками, стратегиями аренды и профилем целевого инвестора. При этом Эль-Гуна остается единственным рынком, где недвижимость полностью оценивается в долларах США, тогда как на остальных территориях цены зафиксированы в египетских фунтах.
Egypt is one of the largest real estate markets in the Middle East and Africa, with a population of over 107 million and a growing urban base. Most investment activity is concentrated in Cairo and its surrounding new cities, while the North Coast, Red Sea and Sinai focus on resort-style, seasonal demand.
The Egyptian pound depreciated by around 70% against the US dollar between 2022 and 2024, significantly increasing purchasing power for investors holding USD or AED. While local prices in EGP have risen, dollar-equivalent entry costs remain comparatively low.
Interest from Gulf investors has grown sharply. A 2025 Knight Frank survey found that 94% of wealthy GCC investors are considering Egyptian property. Major deals include the USD 35 billion Ras El-Hekma project, the largest foreign real estate investment in Egypt’s history. In 2024 the country’s top 21 developers recorded EGP 1.4 trillion in sales, double the previous year.
Egypt’s property market is primarily EGP-denominated, so the currency dynamic is central to the investment case. New Cairo apartments priced by local buyers at EGP 61,550 per sqm translate to roughly USD 1,230 per sqm for a dollar buyer, compared to USD 3,000-8,000 per sqm for comparable quality in Dubai. National prices have risen around 30% in EGP terms through 2025, but in dollar terms assets remain at historically low levels.
Currency note: all markets in Egypt except El Gouna are priced and transacted in EGP, so investors hold Egyptian pound exposure. If the pound recovers, USD-equivalent returns improve; if it depreciates further, the reverse applies. El Gouna is the only market where property is priced, sold and rented in US dollars.
Each of Egypt’s six main investment markets has a different character, rental dynamic and investor profile:
New Cairo. Egypt’s strongest rental market, driven by professionals, students, expats and government workers. The Fifth Settlement is the main investment area. Smaller units can achieve 10%+ gross yields, and it is one of the most liquid resale markets in the country.
El Gouna. A fully integrated Red Sea resort town developed by Orascom, with hotels, schools, a hospital and its own airport. Strong foreign buyer demand and steady year-round tourism.
New Administrative Capital. Egypt’s new government city, 45 km east of Cairo, where ministries are relocating and infrastructure is expanding quickly. Rental yields are still low, with projected capital growth of 30-50%.
North Coast (Sahel). Egypt’s main summer destination, with most rental activity between June and September. Primarily a lifestyle and capital appreciation market. Major developments include Marassi and Ras El-Hekma.
Ain Sokhna / Galala. Within 90 minutes of Cairo and popular for weekend trips, with an active season of 6-8 months. IL Monte Galala is a key anchor development.
6th of October / Sheikh Zayed. The most affordable major residential areas in Greater Cairo. Key projects include Badya, West Town, Vye and New Giza, with steady rental demand from students, families and professionals.
Egypt’s off-plan market operates differently from Dubai. Almost all purchases are made directly with developers through instalment plans, and mortgages are rarely used by foreign buyers.
For example, a USD 200,000 property with a 10% down payment requires USD 20,000 upfront, with the balance paid over time without financing costs. Foreign buyers usually transfer funds in foreign currency through state-owned banks such as Banque Misr or the National Bank of Egypt, which allows funds to be repatriated when the property is sold.
Several developers in Egypt are well known to UAE and GCC investors:
Egypt offers property-linked residency permits at relatively low thresholds, and all tiers can be met through off-plan purchases:
Thresholds are met in foreign currency converted through a state-owned Egyptian bank. Multiple properties can be combined, and a spouse and dependent children are typically included under the same permit.
Egypt offers a range of environments, from the density and culture of Cairo and its new cities to Mediterranean beach clubs on the North Coast and year-round Red Sea resort living in El Gouna.
Data sources: Knight Frank Destination Egypt 2025; Global Property Guide Q2 2025; Emaar Misr IR reports (9M 2025); Orascom Development IR reports; Nawy / Aqarmap (2025); Central Bank of Egypt; JLL Egypt; CBRE Egypt. Last reviewed April 2026.
Да. Иностранные граждане могут владеть недвижимостью по Закону № 230 от 1996 года, который разрешает до двух жилых объектов. На практике большинство международных покупателей приобретают недвижимость на этапе строительства напрямую у застройщиков, особенно в новых городских сообществах — Новом Каире, Новой административной столице и на Северном побережье, где доступ, как правило, не ограничен.
Цены зависят от локации. Новый Каир — от 475 до 2 400 долларов за кв. м, Северное побережье — в среднем около 1 525 долларов за кв. м. Эль-Гуна — от 1 000 до 5 000 долларов за кв. м, цены в долларах США. Новая административная столица — от 540 до 1 400 долларов за кв. м, а Город 6 октября предлагает самый низкий порог входа — примерно от 385 долларов за кв. м. Обесценивание валюты сделало эти цены привлекательнее в долларах США и дирхамах.
Средняя валовая доходность по стране во 2 квартале 2025 года составила 6,77% (Global Property Guide). Новый Каир даёт 7–10% при стабильном круглогодичном спросе, а Эль-Гуна — 10–12% годовых в долларах США. Прибрежные рынки, такие как Северное побережье и Айн-Сохна, более сезонные, с более сильными показателями летом.
Большинство сделок — на этапе строительства по рассрочке от застройщика: обычно 5–10% первого взноса, остаток распределяется на 7–10 лет под 0%. Покупатель подписывает договор купли-продажи, платит взносы в ходе строительства и получает свидетельство о собственности при передаче. Суммарные расходы по сделке обычно 4–8%.
Да. Инвестиции в недвижимость дают право на вид на жительство: 50 000 долларов — на 1 год, 100 000 — на 3 года, 200 000 — на 5 лет. Инвестиция в 300 000 долларов может открыть путь к гражданству. Несколько объектов можно объединить для достижения нужной суммы.
Эль-Гуна — полностью интегрированный курортный город на Красном море, построенный Orascom. Это единственный рынок в Египте, где недвижимость оценивается в долларах США, что снимает валютный риск для международных покупателей. В городе есть отели, школы, больница и собственный аэропорт, высокий международный спрос и стабильный круглогодичный туризм.
Рас-эль-Хекма — крупный прибрежный проект на Северном побережье Египта при поддержке инвестиций в 35 млрд долларов от абу-дабийской Modon Holding. Он строится как новый город в горизонте 10–20 лет и позиционируется как долгосрочная инвестиционная возможность. Первый жилой проект, Koun, ожидает первые передачи в 2026 году.
Эль-Гуна даёт самую высокую доходность — 10–12% годовых в долларах США. Далее Новый Каир с 7–10% и стабильным спросом в течение года. Прибрежные районы, такие как Северное побережье и Айн-Сохна, хорошо показывают себя летом, но в целом более сезонны.
Оставьте свои контактные данные, и консультант поможет вам выбрать подходящую недвижимость и сориентирует в процессе покупки.
Мы отправили вам письмо с подтверждением и скоро свяжемся с вами.
Команда по недвижимости
Я буду сопровождать вас шаг за шагом, чтобы вы могли принять уверенное решение о покупке недвижимости.
Агент по недвижимости
Оставьте свои контактные данные, и консультант поможет вам выбрать подходящую недвижимость и сориентирует в процессе покупки.
Мы отправили вам письмо с подтверждением и скоро свяжемся с вами.
или
Предпочитаете живое общение? Напишите нам в
Свяжитесь с нами, чтобы найти идеальную недвижимость
