К поиску

Что включает инвестиционный портфель в недвижимость Дубая

В течение последних 2-х лет на рынке недвижимости Дубая наблюдается приток инвесторов со всего мира. Такая тенденция связана со значительным ростом рынка, быстрым восстановлением после пандемии и благоприятными условиями для инвестирования. Например, эмират может обеспечить доходность до 9% за счет сдачи жилья в аренду – это намного выше, чем в большинстве стран мира на данный момент. Кроме того, инвестируя в недвижимость в Дубае, вы получаете возможность оформить визу резидента на срок от 3 до 10 лет. Как правило, процесс покупки недвижимости может быть запутанным, особенно если у вас нет времени более подробно ознакомится с такими тонкостями, как особенности рынка недвижимости и законодательства Дубая, включая с чего начать в плане инвестиций в недвижимость. Поэтому в этой статье мы собрали самые востребованные направления инвестиций, которые являются абсолютно безопасными и подходят для любого бюджета.

Что включает в себя инвестиционный портфель в недвижимость

Приобретение и владение недвижимостью – это одна из самых привлекательных инвестиционных стратегий, поскольку она может быть очень прибыльной. В отличие от покупки акций и облигаций, которые нужно оплатить полностью, вы можете стать полноправным владельцем недвижимости уже на том этапе, когда оплатите только часть её общей стоимости. В Дубае многие ведущие застройщики предлагают широкий выбор проектов off-plan, при этом первоначальный взнос может составлять всего 5–15%. Ипотека в этом случае также является выгодным вариантом, поскольку ставки по ипотечным кредитам в ОАЭ сейчас рекордно низкие: около 3–3,5%. Однако далее мы рассмотрим 5 наиболее популярных стратегий инвестирования в недвижимость, включая аренду недвижимости, REIGs, REITs, перепродажу недвижимости (house flipping) и онлайн-платформы и специализированные онлайн-платформы.

Сдача недвижимости в аренду

Поскольку Дубай постоянно привлекает иностранцев, желающих здесь жить, работать и вести свой бизнес, здесь открываются большие возможности для арендодателей. Фактически около 70% населения эмирата снимают жилье. Даже если у вас недостаточно средств для оплаты полной стоимости недвижимости, вы можете приобрести её в кредит, причём для экспатов LTV (отношение суммы кредита к стоимости жилья) может достигать 80%. Более того, некоторые застройщики предлагают выгодные планы оплаты даже для уже построенных объектов, как в случае с Marquise Square в Business Bay. Как только вы найдете арендатора, то сможете получать стабильный доход, поскольку обычно договор аренды заключается на 1 год для жилой недвижимости и на 3–5 лет – для коммерческой. Безусловно, работа арендодателя требует изучения рынка, а также проведения определенных исследований современных тенденций на нем, и вам придется управлять всем – от технического обслуживания до оформления документов. В этом случае вам пригодится услуга по управлению недвижимостью:  В этом случае вам пригодится услуга по управлению недвижимостью: опытные специалисты найдут для вас надежного арендатора, составят договор, будут следить за всеми нюансами обслуживания и обеспечивать своевременное получение арендной платы. Таким образом, вы будете получать стабильный пассивный доход, даже проживая за границей.

Ещё одно преимущество инвестирования в недвижимость для последующей сдачи в аренду заключается в том, что её стоимость будет постоянно расти. Таким образом, примерно через 7 лет вы сможете удвоить свои средства за счет роста как цены на приобретенное вами жилье, так и дохода от аренды, поскольку арендная плата со временем тоже увеличивается. Сейчас рынок недвижимости Дубая недооценен. Так, апартаменты с 1 спальней и свободным доступом к частному пляжу в престижных районах, таких как JBR или Palm Jumeirah, можно приобрести за AED 2 300 000 (USD 626 300, RUB 47 751 000), в то время как Нью-Йорк, Лос-Анджелес или Барселона предлагают аналогичные резиденции по цене AED 5 500 000–7 400 000 (USD 1 498 000–2 015 000, RUB 114 190 000–153 635 000).

По данным консалтинговой компании Asteco, в Q3 2021 года ставки на аренду апартаментов и вилл сохранили тенденцию значительного роста, ежеквартально увеличиваясь на 3% и 6% соответственно. В частности, на рынке вилл наблюдался всплеск спроса, который за год возрос на 19%. Причём ожидается, что эта тенденция сохранится в течение 2022 года. По данным портала Property Finder, наиболее прибыльными районами с точки зрения инвестиций в недвижимость в Дубае являются Dubai Marina, DAMAC Hills, Discovery Gardens и International City.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIGs)

REIGs (Real Estate Investment Groups) идеально подходят для частных лиц, которые хотят получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду, не возлагая на себя функции арендодателя. По принципу работы REIGs можно сравнить с небольшими паевыми инвестиционными фондами. Как правило, компании такого типа приобретают или строят жилые комплексы апартаментов или кондоминиумы, предоставляя инвесторам возможность приобретать недвижимость через участие в группе. В ОАЭ нет ограничений на количество единиц жилья, которыми может владеть инвестор. В то же время компания, управляющая инвестиционной группой в сфере недвижимости, берет на себя все функции арендодателя, включая маркетинг, взаимодействие с арендаторами и техническое обслуживание, в обмен на определенный процент от ежемесячной арендной платы. Стоит отметить, что инвестирование в REIGs требует наличия крупной суммы денег. Одно из преимуществ участия в этих инвестиционных группах заключается в том, что вы будете получать прибыль, даже если вашу недвижимость в данный момент никто не арендует. Это связано с тем, что все объекты, входящие в REIG, отчисляют часть арендной платы, чтобы сохранить доход участников группы в период временного простоя жилья.

Перепродажа недвижимости (house flipping)

Широко распространенная в США схема house flipping – это процесс перепродажи недвижимости по более высокой цене в течение 6 месяцев после покупки, за счёт проведения небольшого ремонта и/или перепланировки. Несомненно, чтобы обеспечить максимальную прибыль для инвестора, стоимость ремонта должна быть минимальной. Хотя эта схема на первый взгляд не кажется сложной, на самом деле она требует высокой квалификации в сферах оценки недвижимости, ремонта и маркетинга. Из-за длительного отсутствия контроля и баланса при использовании house flipping эта стратегия может существенно повлиять на рынок недвижимости. Так, перепродажа жилья стала одной из причин, по которым сектор недвижимости ОАЭ пострадал от кризиса в 2008 году. Чтобы предотвратить подобные сценарии в будущем, многие застройщики и банки ввели ряд ограничений и правил. Например, компания Aldar Properties не разрешает своим покупателям перепродавать недвижимость, пока те не выплатят 50% её цены. А некоторые застройщики могут требовать оплату не менее 70% от полной стоимости объекта.

Инвестиционные фонды недвижимости (REITs)

REITs (Real Estate Investment Trusts) – это государственные или частные инвестиционные фонды, которые создаются, когда корпорация или фонд покупает недвижимость и управляет ею за счёт средств инвесторов. Эта стратегия схожа с инвестированием в акции, поскольку REITs приобретаются и продаются на крупных биржах, при этом фонды недвижимости известны своей высокой ликвидностью. Вам не потребуются услуги брокера и передача прав собственности, чтобы обналичить свой доход. Также через фонды REITs можно инвестировать в коммерческую недвижимость, такую как офисы и торговые центры.

Существует 2 типа REITs:

  1. Долевые фонды. Этот тип является более распространенным, поскольку позволяет получать доход от сдачи в аренду и продажи недвижимости, находящейся в собственности.
  2. Ипотечные трасты. Они сосредоточены на получении прибыли от ипотечного финансирования недвижимости.

По словам руководителя отдела исследований в области недвижимости компании ValuStrat Хайдера Туаймы, REIT – это простая стратегия получения крупного регулярного дохода от недвижимости без ее фактического приобретения. Более того, инвестор может сократить свою долю в фонде или выйти из него в любой момент по своему усмотрению. В ОАЭ государственный REIT обязан ежегодно распределять среди акционеров не менее 80% своей прибыли. В настоящее время эта стратегия является не самым выгодным и стабильным вариантом для инвесторов из-за колебаний цен на рынке недвижимости ОАЭ.

Онлайн-платформы в сфере недвижимости

Онлайн-платформы, также известные как краудфандинг, являются оптимальным инструментом для тех, кто готов совместно с другими инвесторами вложить средства в крупную сделку с коммерческой/жилой недвижимостью. Основное преимущество краудфандинга заключается в том, что вы можете инвестировать в недвижимость, имея на руках меньший капитал, чем требуется для покупки недвижимости напрямую. Так, SmartCrowd, первая и крупнейшая краудфандинговая платформа в регионе Ближнего Востока и Северной Африки, в сентябре 2021 года объявила о самом низком в истории уровне начального капитала для инвестирования в рынок недвижимости Дубая – AED 500 (USD 136, RUB 10 400). Эта платформа, работу которой регулирует Управление финансовых услуг Дубая (Dubai Financial Services Authority, DFSA), предоставляет возможность частным лицам с любым уровнем дохода получить прибыль от недвижимости. Участие в краудфандинге приносит доход на ежемесячной основе, а стоимость доли инвестора со временем может возрастать. Стоит отметить, что в Q4 2021 года платформа выплатила акционерам более AED 1 500 000 (USD 408 500, RUB 31 142 000) дохода от аренды.

Платформа в сфере недвижимости и технологий также обслуживает людей с высоким и сверхвысоким капиталом (HNWIs и UHNWIs), для них минимальная сумма инвестиций составляет AED 200 000 (USD 54 500, RUB 4 152 000). Хотя краудфандинговые платформы позволяют инвестировать в конкретный объект, в отличие от REITs, и открывают доступ ко всем видам недвижимости, эти сделки чаще всего подразумевают только один актив и рассчитаны на инвестиционный период не менее 3 лет.

Почему выгодно выбрать Дубай для инвестиций в недвижимость

Дубай славится низким уровнем преступности, отличной инфраструктурой и широким выбором как коммерческой, так и жилой недвижимости. Кроме того, иностранцам предоставлено право 100% владения недвижимостью во freehold-зонах, что позволяет частным лицам сдавать недвижимость в аренду, перепродавать её, проводить перепланировку и ремонт принадлежащих им помещений.

Если вы намерены диверсифицировать свой портфель недвижимости, эксперты Metropolitan Premium Properties с радостью помогут с поиском потенциальной инвестиционной недвижимости для покупки и инвестиционным анализом или расчетом стоимости ремонта для её перепродажи. Также мы предоставляем услуги по выбору оптимальной стратегии получения пассивного дохода для каждого конкретного случая. Являясь сертифицированными брокерами многих крупнейших застройщиков ОАЭ, мы имеем доступ к лучшим предложениям на рынке ОАЭ. Также наша компания оказывает полный спектр услуг по управлению недвижимостью: мы разместим рекламу вашего жилья, подберем надежного арендатора, зарегистрируем договор и проконтролируем своевременное поступление арендных платежей, чтобы вы могли получать пассивный доход без лишних хлопот.

Оцените публикацию:

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
5 1 голос

Последние записи

Наша новостная рассылка

Подпишитесь на нашу рассылку