Nouveaux changements dans la législation sur l’investissement dans l’immobilier aux EAU

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Le secteur immobilier de Dubaï se développe à un rythmes trè rapide, ayant enregistré ses meilleures ventes au cours du premier semestre de 2022. Pour renforcer encore l’intérêt des investisseurs potentiels, le dirigeant de Dubaï, Cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, a publié une nouvelle loi (décret de Dubaï n° 22 de 2022), qui prévoit la création de fonds d’investissement immobilier. L’objectif principal de ce fonds est d’inciter et d’augmenter la masse monétaire dans le secteur immobilier, en plus d’une plus grande réglementation et transparence. Dans l’article ci-dessous, nous aborderons les caractéristiques de la nouvelle loi, ses avantages et son effet futur sur le secteur immobilier local.

Aperçu général du décret de Dubaï n° 22/2022

Comme l’indique le Dubai Media Office, le décret n° 22 de 2022, annoncé en juillet dernier, s’applique à tous les fonds d’investissement immobilier réglementés et autorisés par les autorités respectives, notamment le Dubai International Financial Center (DIFC) et la Securities and Commodities Authority. De ce fait, un nouveau registre a été mis en place au Dubai Land Department (DLD), qui accorde aux fonds enregistrés des droits spécifiques pour faciliter leurs investissements dans l’émirat.

Le principal changement est que le mécanisme d’enregistrement permet désormais aux fonds enregistrés des EAU d’acquérir et de posséder des biens immobiliers dans les zones de Dubaï qui ont des limitations sur la propriété étrangère. Le fonds ne sera pas autorisé à vendre ces actifs immobiliers dans les quartiers restreints à la propriété étrangère sans l’approbation préalable du comité spécial.

Plus en détails

En plus des fonds immobiliers mentionnés précédemment, le nouveau décret s’applique à l’ensemble des biens immobiliers de Dubaï, y compris ceux situés dans les zones de développement spécial et toutes les zones franches, à l’exception du DIFC.

Afin d’inscrire un fonds dans le registre, vous devez tenir compte des exigences suivantes :

  1. Le fonds est obligé d’avoir une licence valide de l’autorité compétente.
  2. La valeur des actifs immobiliers détenus par le fonds au moment de la soumission de la demande d’enregistrement doit être de 180 millions AED (49 millions USD).
  3. Au moment de la soumission de la demande d’enregistrement, le fonds ne doit pas être suspendu de la négociation de ses actions sur les marchés financiers de Dubaï.
  4. Un droit d’enregistrement de 10 000 AED (2 700 USD) doit être payé au Dubai Economy and Tourism Department (DED).

Dès que vous soumettez la demande, le DED vérifie que le fonds remplit les conditions avec l’aide d’un spécialiste de l’évaluation accrédité par la Real Estate Regulatory Agency (RERA). Cette étape renforce la transparence de l’ensemble de la procédure.

En conséquence, les fonds immobiliers enregistrés seront autorisés à acheter des droits de pleine propriété, d’usufruit et de bail à long terme dans les zones de Dubaï, qui sont interdites à la propriété étrangère.

Remarque ! Tous les droits d’un fonds d’investissement immobilier peuvent être suspendus s’il ne respecte pas les conditions mentionnées ci-dessus, la dissolution et la liquidation des actifs, la faillite par un jugement définitif ou la restriction des activités du fonds en vertu d’un jugement définitif.

Les conditions d'acquisition de biens immobiliers dans des zones non désignées pour la propriété par des étrangers

Pour les propriétés situées dans des zones non désignées pour la propriété étrangère, le comité prendra en considération les points suivants :

  • La valeur marchande de la propriété est d’au moins 50 millions AED (13,6 millions USD).
  • La propriété doit avoir un rendement d’investissement conforme aux normes du DLD.
  • Si la propriété est accordée, elle est conforme aux dispositions du décret n° (25) de 2022.
  • Toute autre considération déterminée par le DLD.

Remarque ! En juillet 2022, le cheikh Mohammed bin Rashid, vice-président et dirigeant de Dubaï, a introduit une nouvelle loi, qui vise à réglementer l’utilisation des terrains commerciaux à Dubaï en accordant des Musataha pour développer des projets immobiliers. L’accord peut être prolongé pour une durée maximale de 50 ans.

Frais de cession de biens immobiliers

L’achat, la vente, l’usufruit/la location à long terme et la renonciation au droit/au bénéfice de la location à long terme d’un bien immobilier, enregistrés par le fonds immobilier, sont soumis aux droits du DLD indiqués ci-dessous :

  1. Achat (par lequel un fonds d’investissement immobilier acquiert un actif immobilier et l’enregistre sous son nom) – un droit d’enregistrement de 2%.
  2. Vente (par laquelle un fonds de placement immobilier vend un bien immobilier de son portefeuille et l’enregistre sous le nom de tiers) – des droits d’enregistrement de 4%.
  3. Usufruit / bail à long terme (par lequel un fonds de placement immobilier enregistre le droit d’usufruit / bail à long terme) – un droit d’enregistrement de 2%.
  4. Renonciation au droit/bénéfice de la location à long terme – un droit d’enregistrement de 4%.

Ces droits s’appliquent exclusivement à la cession d’actifs immobiliers et non à la cession de parts immobilières par les actionnaires du fonds.

L'immobilier comme apport en nature du capital

Lors de la mise en place d’un fonds d’investissement immobilier, les fondateurs sont autorisés à fournir le bien immobilier détenu en tant que « contribution en nature » au capital du fonds et à l’enregistrer. Le DLD mentionnera dans le certificat immobilier que le propriétaire du bien est un fonds d’investissement immobilier en cours d’établissement.

Une fois l’établissement du fonds terminé et la licence délivrée par les autorités compétentes, le DLD apportera des modifications au certificat, faisant du propriétaire du bien immobilier un fonds. Veuillez noter que des frais de 50 000 AED (13 600 USD), au lieu des frais standard de 4%, s’appliquent au transfert de propriété de chaque bien immobilier appartenant au fondateur vers le fonds d’investissement immobilier. Par la suite, le DLD émettra un titre de propriété au nom du fonds.

Avantages de la loi sur les fonds d'investissement immobilier

Il ne fait aucun doute que le nouveau décret devrait attirer de nombreux fonds d’investissement dans le domaine de l’immobiliers à Dubaï, qui apporteront ensuite avec eux la génération de revenus et le développement de zones précédemment non développées, en plus d’ouvrir un nouveau marché pour les investisseurs particuliers, notamment avec la possibilité d’acheter des propriétés dans les zones précédemment désignées comme non libres.

Remarque ! Les fonds d’investissement peuvent demander à être exemptés du régime de l’impôt sur les sociétés, ce qui sera effectif à partir de 2023. Cette procédure doit être exécutée par l’intermédiaire de la Federal Tax Authority (FTA), responsable de l’autorisation de l’exemption pour les fonds d’investissement qui remplissent les conditions.

Selon Sameer Lakhani, directeur général de l’organisme de prêt Global Capital Partners, la formation de fonds immobiliers est essentielle au développement et à la maturité non seulement du secteur immobilier, mais aussi des marchés de capitaux. En attirant des gestionnaires d’actifs étrangers et des investisseurs institutionnels mondiaux, un environnement bénéfique sera créé, qui favorisera la liquidité concernant le développement de segments spécialisés de l’immobilier commercial et fournira un accès aux investisseurs institutionnels et particuliers.

En parallèle, alors que Dubaï continue de battre des records en termes d’investissements directs étrangers (IDE), le dernier décret apportera encore plus de capitaux étrangers et entraînera un effet multiplicateur sur l’économie en général.

Sans oublier qu’avec les incitations accordées aux fonds qui investissent dans l’immobilier commercial local, la demande devrait se renforcer et, par conséquent, les niveaux de prix, ce qui profitera aux investisseurs particuliers.

Comment pouvons-nous vous aider ?

Notre agence immobilière de renom, Metropolitan Premium Properties, sera ravie de fournir des conseils juridiques à tous ceux qui envisagent d’établir un fonds d’investissement immobilier, afin d’assurer un processus de demande fluide et avec succès. De plus, nos courtiers pourront vous conseiller sur le choix des propriétés les plus appropriées pour entrer dans votre portefeuille et augmenter son potentiel. Au cours du processus d’acquisition, nous nous chargeons de toutes les étapes, des négociations avec un vendeur et de la gestion des documents, à l’enregistrement de la propriété ainsi qu’au paiement des frais en votre nom.

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