Les principales erreurs commises lors de l’achat d’un bien à Dubaï

Lors de l’achat d’un bien à Dubaï, vous pouvez être confronté à certaines difficultés : dépenses imprévues, courtiers non professionnels, défauts de la propriété, etc. Ces pièges peuvent être facilement évités en calculant au préalable les frais nécessaires, en faisant des repérages et en vérifiant la crédibilité des agents.

Pour prendre un bon départ, il est recommandé d’effectuer vos propres recherches concernant le promoteur, de calculer à l’avance tous les frais nécessaires, de préparer une liste de questions pour le courtier et d’engager un spécialiste du repérage. Vous serez ainsi prêt à faire face à tous les scénarios afin de protéger au mieux votre investissement.

En consultant cet article, vous rencontrerez les termes suivants :

1. Dubai REST est la plateforme immobilière intelligente qui s’adresse à tous les acteurs de l’immobilier, des investisseurs aux promoteurs. Elle se présente sous la forme d’une application et fournit des informations en temps réel sur les projets, des détails sur les courtiers immobiliers et leurs niveaux de performance, l’avancement de la construction, les indices de location et de vente et bien plus encore.
2. La Real Estate Regulatory Agency (RERA) est un organisme gouvernemental qui réglemente le secteur de l’immobilier à Dubaï.
3. Le Dubai Land Department (DLD) est un organisme public qui s’occupe de toutes les questions relatives à la légalisation des transactions immobilières dans l’Émirat.

Prenez en compte les dépenses annexes

Souvent, les investisseurs ne sont pas conscients des coûts supplémentaires liés à l’acquisition d’un bien immobilier. Avec notamment les frais prélevés par les agents immobiliers pour leurs services, les agences gouvernementales et les promoteurs. Ceux-ci représentent environ 7% de la valeur du bien.

Les frais suivants doivent être payés avant le transfert du titre de propriété :

Par exemple, vous avez décidé de faire l’acquisition d’un appartement finalisé au prix de 800 000 AED (218 000 USD). Décomposons les frais respectifs :

Le coût total d’acquisition (CTA) de la propriété choisie est donc estimé à 854 000 AED (232 000 USD).

La recherche du promoteur

Il est recommandé de prêter attention aux aspects suivants lors de vos recherches en ligne concernant un promoteur :

1. Le pourcentage de retard dans les projets de construction vous aidera à comprendre dans quel délai la propriété peut vous être remise.
2. Le nombre de propriétés qu’un promoteur a dans son portefeuille est lié à son expérience dans le secteur.
3. Les plaintes déposées contre la société (par exemple, litiges contractuels, qualité générale de la construction finale, etc.) vous donneront un aperçu de la crédibilité du promoteur et de la manière dont il traite les problèmes.
4. Le segment de spécialisation du promoteur – si la société immobilière était auparavant spécialisée uniquement dans les logements abordables et qu’elle vient de se lancer dans la vente de propriétés haut de gamme, il n’est peut-être pas judicieux de choisir ce promoteur, même si le prix est attractif. La qualité du bien peut être inférieure à celle de projets similaires réalisés par des promoteurs haut de gamme, ce qui met votre investissement en péril.
5. L’aspect des autres projets du promoteur après leur achèvement – cela vous donnera une idée des normes et des capacités de l’entreprise. En visitant un projet finalisé en physique, vous pourrez vérifier la qualité de la construction et des finitions, l’agencement, la planification, la durabilité et l’entretien. Dubai REST fournit également des photos et des rapports d’inspection de complexes achevés ou en cours de construction.

NBD ! Aux EAU, les promoteurs sont autorisés à respecter un délai de 12 mois entre la date d’achèvement prévue et la remise effective du bien.

N’hésitez pas à poser de nombreuses questions

N’hésitez pas à poser à un agent immobilier autant de questions que vous le souhaitez sur le bien. Cela vous permettra non seulement de mieux comprendre votre choix, mais également de vous rendre compte du niveau de professionnalisme de celui-ci.

NBD ! À Dubaï, les agents immobiliers doivent posséder une licence RERA, dont vous pouvez vérifier la validité sur Dubai REST.

Vous trouverez ci-dessous la liste des questions qu’il est recommandé de poser au courtier :

1. Quand le bien est-il disponible ?
2. À combien s’élèvent les frais d’exploitation ?
3. Les places de parking sont-elles comprises dans le coût total ?
4. Les animaux de compagnie sont-ils acceptés dans l’immeuble ?

Pour les propriétés secondaires, il est important de poser les questions suivantes :

1. Le logement a-t-il été rénové ?
2. Depuis combien de temps le logement est-il sur le marché ?
3. Pourquoi le propriétaire vend-il et depuis combien de temps vit-il ici ?

Soyez attentif aux clauses du contrat

Il est recommandé de lire attentivement toutes les clauses du contrat avant de procéder à l’acquisition, afin de ne pas avoir de mauvaises surprises dans le futur. Par exemple, si vous achetez un bien sur plan, vous devez vérifier que le calendrier de paiement respecte les étapes de construction proposées par le promoteur. Il est également important de déterminer la date d’achèvement et les conséquences juridiques pour le promoteur s’il ne livre pas le bien à temps.

Certains promoteurs fixent un certain montant à payer avant d’autoriser un client à revendre un logement sur plan. Par exemple, les propriétaires au Address Residences The Bay peuvent revendre leur logement après avoir payé 40% de sa valeur. Il peut également y avoir un prix de vente minimum pour les logements sur plan et ceux finalisés, vous empêchant de vendre un bien en dessous de cette valeur.

Vérifiez les défauts et les vices

De nombreux acheteurs ont tendance à sous-estimer l’importance de l’inspection et à ne pas faire appel à un spécialiste. Supposons que vous ayez finalisation votre achat sans problème majeur et que vous ayez emménagé dans votre nouvelle maison. Vous découvrez par la suite que vos murs sont trempés, ce qui est non seulement coûteux à réparer, mais peut également vous obliger à quitter votre logement le temps que ce problème soit résolu. De ce fait, vous devrez dépenser de l’argent non seulement pour résoudre un problème, mais également pour louer un autre logement le temps nécessaire.

Dans cette situation, le repérage est indispensable pour identifier les défauts et les défaillances concernant l’électricité, les murs fragiles, la plomberie, etc. En ce qui concerne les logements sur plan, il est important de vérifier leur état avant la remise des clés, car le promoteur sera responsable de tous les coûts liés à la résolution des problèmes. Pour les biens immobiliers sur le marché secondaires, cela dépendra des négociations entre le vendeur et l’acheteur pour savoir qui prendra en charge les frais.

Pour éviter les potentiels pièges lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est recommandé de planifier correctement votre budget, de vous renseigner sur la fiabilité du promoteur et de consulter avec attention toutes les clauses du contrat avant de le signer. Un autre aspect important est le repérage, qui vous permettra d’éviter toute dépense supplémentaire imprévue par la suite.