Le marché de l’immobilier à Dubaï

Le marché de l’immobilier de Dubaï a connu un véritable boom ces dernières années, l’année 2023 étant l’année la plus active à ce jour. De ce fait, selon les données du DLD, au premier semestre de 2023, la valeur des propriétés vendues s’est élevée à 62,3 milliards AED (16,9 milliards USD) de plus que le montant vendu au premier semestre 2022. La popularité de l’Émirat est due à plusieurs facteurs, notamment des prix relativement bas par rapport à d’autres métropoles dans le monde, une économie en pleine croissance et une qualité de vie élevée. Grâce au climat d’investissement favorable, le risque d’apparition d’une bulle immobilière à Dubaï est très faible.

Une bulle immobilière est une situation dans laquelle la situation existante diffère considérablement de son état objectif. En ce qui concerne l’immobilier, elle peut se produire dans les cas suivants, par exemple :

• Déséquilibre entre l’offre et la demande
• Prix élevés injustifiés
• Le surendettement des ménages
• Taux d’intérêt hypothécaires défavorables
• Propriétés surévaluées

Les EAU ont assisté à l’éclatement d’une bulle pendant la crise mondiale de 2007-2008. Les ventes et les prix de l’immobilier ont fortement baissé, la construction de nombreux projets a été gelée et plusieurs promoteurs immobiliers ont même fait faillite. Le marché immobilier étant l’un des principaux moteurs de l’économie, la bulle a entraîné une augmentation du chômage, un ralentissement de l’économie des ménages et une aggravation de la situation du pays.

Stimulée par un rebond économique rapide après la crise du COVID, Dubaï s’est imposée comme l’une des principales destinations pour vivre, se divertir et investir. Le plan économique décennal D33 vise à doubler la taille de l’économie et à faire de l’émirat l’un des quatre principaux centres financiers mondiaux en l’espace d’une décennie.

Selon le Dubai Land Department, un total de 60 440 transactions de vente ont été enregistrées, pour une valeur totale de 177,3 milliards AED (48,3 milliards USD) au premier semestre de 2023. À titre de comparaison, le premier semestre de 2022 avait enregistré 43 200 transactions d’une valeur de 115 milliards AED (31,3 milliards USD). Cette situation démontre le potentiel de croissance de l’immobilier de la ville, dans un environnement géopolitique stable et des règles de résidence laxistes. À en juger par l’estimation des transactions, 2023 devrait être l’année la plus active à ce jour pour le marché de l’immobilier local.

Des prix de l’immobilier bas

L’une des principales raisons de la popularité de Dubaï auprès des acheteurs est la comparaison avec d’autres métropoles en termes de prix de l’immobilier. Par exemple, à Londres, le coût approximatif d’un appartement de deux chambres est de 10 millions AED (2,72 millions USD). En revanche, à Downtown Dubai, l’un des quartiers les plus prisés, un appartement de deux chambres peut être acheté pour environ 2,5 millions d’AED (681 000 USD). La superficie réelle est bien plus généreuse à Dubaï également, ce qui, combiné à l’accessibilité financière, rend l’immobilier local encore plus attrayant.

La demande de propriétés sur plan

Le manque d’offre de biens immobiliers finalisés a entraîné une augmentation de la demande de logements sur plan. Parmi les lancements récents les plus significatifs, vous y retrouverez Palm Jebel Ali, Dubai Expo City et The Oasis. Les promoteurs profitent désormais de la croissance des projets sur plan et s’efforcent de proposer des logements à des prix compétitifs. De ce fait, même avec une nouvelle offre de biens immobiliers, il est très peu probable que le marché local connaisse un effondrement.

Augmentation de la population

Selon le Dubai Statistics Center, la population de Dubaï dépassera les 3,5 millions d’habitants en avril 2023, en raison de l’augmentation du nombre de personnes ayant choisi de s’installer dans le pays. L’Émirat accueille les entreprises et le tourisme, et offre un enseignement scolaire de qualité, incitant de nombreux étrangers à venir s’y installer. Sans oublier les programmes avantageux du Golden visa et de visa de travail à distance, qui ont contribué à attirer encore plus d’expatriés.

Aux EAU, vous et votre famille pouvez obtenir un Golden visa de 10 ans en faisant l’acquisition d’une propriété d’une valeur d’au moins 2 millions AED (545 000 USD).

Le marché de l’immobilier aura besoin d’une expansion assez importante, car le gouvernement prévoit d’encourager la croissance de la population, estimée à 5,8 millions de personnes d’ici à 2040. Par conséquent, l’augmentation de la population garantira une demande stable de biens immobiliers à la vente et à la location.

Qualité de vie

Dans le classement des villes pour expatriés en 2022 réalisé par InterNations, Dubaï est arrivée en deuxième position des villes les plus agréables à vivre et à travailler pour les expatriés, avec un indicateur élevé de la facilité d’installation. Les personnes qui s’installent dans un nouveau pays ou une nouvelle ville ne s’intéressent pas seulement au prix du mètre carré, mais également à la sécurité, au gouvernement, aux avantages fiscaux et au mode de vie en général.

L’Émirat s’efforce en permanence d’améliorer le niveau de vie de ses résidents. Cela concerne les infrastructures, en particulier les transports publics et les aéroports, l’environnement économique pour les entreprises locales et étrangères, et la création de nouvelles installations récréatives et économiques.

NBD ! D’ici 2050, le Dubai World Central de l’Émirat, qui est actuellement en cours d’agrandissement, devrait devenir le plus grand aéroport du monde.

De plus, Dubaï subit actuellement une transformation digitale afin d’améliorer l’efficacité des opérations gouvernementales et le confort de vie. De ce fait, le Cheikh Hamdan bin Mohammed, prince héritier de Dubaï et président du Conseil exécutif, a inauguré le Dubai Digital Cloud en juillet 2023, qui offrira une plateforme de données centralisée à toutes les entités gouvernementales de l’Émirat. Cette étape permettra de réduire les temps d’attente et les coûts de fonctionnement des services pour les procédures gouvernementales, y compris les transactions immobilières.

Y a-t-il une bulle sur le marché immobilier de Dubaï ?

Comme nous pouvons le constater, Dubaï est loin d’être dans une bulle immobilière. Les promoteurs, les courtiers et les agences sont en mesure de vendre un bien réel en échange d’une somme d’argent. Les acheteurs ne sont pas nombreux à être des emprunteurs hypothécaires, d’autant plus que les banques ont renforcé leur politique de crédit et que les promoteurs proposent désormais des programmes de paiement très avantageux. De même, il n’y a que peu d’entreprises qui fonctionnent uniquement sur la base d’une stimulation momentanée. De plus, il n’y a pas d’investisseurs endettés.

Selon l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, Dubaï est bien valorisé et son risque de bulle est le deuxième plus faible au monde après Varsovie. L’Émirat attire davantage de personnes qualifiées et fortunées d’autres régions grâce à son climat d’investissement très intéressant.

Les EAU sont considérés comme ayant bien mieux géré la pandémie que la plupart des autres pays, principalement en raison des règles de quarantaine relativement souples et de la réouverture rapide du pays, et les experts s’accordent à dire qu’un krach est hautement improbable. Pour éviter toute perte à court terme sur le marché, il est recommandé d’adopter une stratégie d’investissement immobilier à long terme et opter pour un bien sur plan.

Dubaï est l’une des destinations les plus attractives au monde dans le cadre d’un investissement immobilier, grâce à l’augmentation de la population, à la qualité de vie élevée et à la demande de biens sur plan. Le risque d’apparition d’une bulle immobilière reste assez faible, car il y a peu d’acheteurs par hypothèque, un afflux constant d’acquéreurs de logements et des biens immobiliers évalués à leur juste valeur.