Dubaï et les villes métropolitaines populaires

Dubaï s’est imposé comme l’une des principales destinations immobilières, grâce à ses prix abordables, à ses frais peu élevés et à son environnement commercial favorable aux investisseurs. De ce fait, l’Émirat a été classé troisième ville la plus importante au monde dans le dernier Global Economic Performance Report de The Economist.

Parmi ses concurrents, vous y retrouverez Hong Kong, Londres, Niseko, Phuket et Sydney, pour n’en citer qu’eux, toutefois ces derniers n’offrent pas autant d’avantages que Dubaï.

Nous avons comparé l’économie, l’accessibilité, les frais d’acquisition d’un bien immobilier ains que la fiscalité, entre autres, de Dubaï et de Hong Kong, afin de déterminer les avantages et les inconvénients de ces deux villes.

Les performances économiques

Hong Kong et Dubaï sont tous deux réputés pour bénéficier d’une économie dynamique et croissante. Le dollar de Hong Kong et le dirham des EAU sont liés au dollar américain. Les deux villes ont une faible fiscalité, une grande facilité à faire des affaires et un excellent environnement économique. Selon le World Competitiveness Yearbook 2023, Hong Kong se classe au septième rang en matière de compétitivité des économies mondiales, tandis que les EAU occupent la dixième place.

Contrairement à Dubaï, l’économie de Hong Kong n’est pas assez diversifiée et se concentre sur les industries traditionnelles, le commerce et les services financiers. En parallèle, ces dernières années, l’Émirat a mis l’accent sur l’éducation, la technologie et la main-d’œuvre qualifiée afin de réduire sa dépendance au pétrole. L’année dernière, le gouvernement de Dubaï a présenté un programme de développement économique sur dix ans visant à stimuler quatre secteurs clés : la logistique, la finance, l’industrie manufacturière et le tourisme. Hong Kong, quant à elle, devrait devenir un centre international technologique, en conformité avec le China’s 14th Five-Year Plan.

Accessibilité financière

Le coût de l’immobilier haut de gamme à Dubaï est plus abordable qu’à Hong Kong : 3,6 millions AED (1 million USD) permettent d’acquérir 1 130m2 dans l’émirat, alors qu’à Hong Kong, la même somme ne permet d’obtenir qu’environ 226m2. Les prix élevés des biens immobiliers à Hong Kong s’expliquent par de nombreuses raisons, notamment une politique visant à maintenir le coût des terrains à un niveau élevé et une faible imposition. D’autres facteurs contribuent également à ces prix élevés à Hong Kong : une population importante, une offre limitée de terrains et les stratégies de prix pratiquées par les promoteurs.

L’une des raisons pour lesquelles Dubaï est beaucoup plus abordable est l’offre importante de logements. En 2022, les promoteurs immobiliers ont proposé 50 000 nouvelles propriétés, soit le nombre le plus élevé depuis 2008, selon le Dubai Media Office. D’ici à la fin de 2023, l’Émirat et Hong Kong compteront respectivement 32 000 et 28 000 nouveaux logements.

Des lois favorables aux investisseurs

Dubaï et Hong Kong n’imposent généralement aucune restriction légale aux étrangers qui possèdent, vendent, louent ou développent des biens immobiliers. Il existe toutefois une grande différence entre les deux villes : à Dubaï, la plupart des propriétés sont en pleine propriété, tandis qu’à Hong Kong, tous les terrains sont loués, à l’exception de la St. John’s Cathedral. Dubaï est ouvert à toutes les nationalités, cependant Hong Kong interdit l’acquisition de biens immobiliers aux Afghans, aux Albanais, aux Cubains, aux Nord-Coréens et aux Chinois du continent.

D’un point de vue juridique, à Hong Kong, vous ne possédez pas techniquement la propriété, toutefois vous avez le droit de l’occuper pendant une certaine période. Depuis 1997, la durée accordée au locataire est de 50 ans. En 2023, le Development Bureau a proposé un nouveau système, selon lequel les baux fonciers seront prolongés gratuitement de 50 ans. Cependant, un loyer annuel s’élevant à 3% du coût imposable du logement devra toujours être payé.

Dubaï présente un énorme avantage dans ce cas, car la pleine propriété y est gratuite pour une durée illimitée et les propriétaires peuvent utiliser le bien comme ils le souhaitent. Par exemple, la vente d’un logement en pleine propriété ne nécessite pas l’accord du gouvernement, contrairement à Hong Kong, réduisant ainsi le nombre de documents à fournir.

Processus et procédures

À Hong Kong, le délai de conclusion de la transaction est de deux mois à compter de la date de signature du contrat de vente et d’achat officiel. À Dubaï, il faut compter environ 4 semaines. La procédure d’acquisition est très similaire dans les deux villes, toutefois les frais varient. De ce fait, les étrangers à Dubaï ont les mêmes obligations que les résidents et les citoyens en ce qui concerne les frais de propriété.

À Hong Kong, les étrangers sont soumis à la Ad Valorem Stamp Tax (AVD) de 15%, au BSD – Buyer’s Stamp Duty de 15 % et au Special Stamp Duty (SSD). Le SSD est basé sur la période de détention du bien et varie entre 10 et 20%. Il n’y a pas de droit de timbre dans l’Émirat, toutefois le Dubai Land Department (DLD) prélève une taxe unique de 4%.

Découvrons les frais d’acquisition obligatoires pour les étrangers à Dubaï :

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier à Hong Kong sont les suivants :

Pour mettre ces chiffres en perspective, supposons que vous ayez décidé d’acquérir un appartement achevé d’une valeur de 800 000 AED (218 000 USD) et d’en rester propriétaire pendant 12 mois ou plus. Comparons le coût total à Dubaï et à Hong Kong :

Comme vous pouvez le constater, si l’on tient compte des frais obligatoires, le coût de l’immobilier à Dubaï est plus abordable qu’à Hong Kong.

Impôt sur le revenu locatif

Dubaï ne prélève pas d’impôt sur le revenu des propriétaires, rendant ce pays très attractif à des fins d’investissement. À Hong Kong, le taux standard de l’impôt sur le revenu s’élève à 15% de la valeur nette des biens immobiliers par an. Veuillez noter que la ville prévoit un abattement légal de 20% pour les réparations et les dépenses liées aux biens locatifs.

Supposons que votre revenu locatif brut soit de 36 000 AED (9,8 000 USD), dont 7,2 000 AED (2 000 USD) sont déduits. Par conséquent, la valeur imposable nette est de 28 800 AED (7 800 USD). Vous devrez donc payer environ 4 000 AED (1 000 USD) par an en tant que propriétaire à Hong Kong.

Retour sur investissement et taux de location

Dubaï a l’un des meilleurs ROI au monde, générant en moyenne de 5 à 8%, stimulé par une population croissante et une forte demande. Vous pouvez donc vous attendre à des revenus locatifs très intéressants à long terme et à un retour sur investissement rapide. Comme nous l’avons déjà mentionné, le coût d’achat d’un bien immobilier est relativement faible dans cet Émirat, tout en offrant des rendements élevés. Le loyer mensuel moyen est de 4 à 6 000 AED (1 000 à 1 600 USD) par mois.

Hong Kong a un ROI de 2 à 3%, ce qui signifie que le bénéfice locatif n’est pas aussi élevé qu’à Dubaï. Toutefois, comme l’acquisition d’un bien immobilier est coûteuse, les logements à louer sont toujours très demandés, vous permettant ainsi de percevoir des revenus modestes mais réguliers. Le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à Hong Kong peut aller de 5 500 à 9 000 AED (1 500 à 2 500 USD) ou plus par mois.

Programmes de résidence par investissement

Dubaï propose un visa de deux ans aux personnes réalisant un investissement d’au moins 750 000 AED (204 000 USD) dans un bien immobilier prêt à emménager. Une autre option est le Golden Visa aux EAU, qui est accordé pour l’acquisition d’une propriété d’une valeur de 2 millions AED (545 000 USD) ou plus. Ces deux visas s’appliquent au conjoint et aux enfants, tandis que le Golden Visa permet également de parrainer votre personnel de service. Depuis 2023, le programme de visa par investissement de Hong Kong sera suspendu, et il ne sera plus possible de recevoir un visa à la suite d’une investissement immobilier.

Nous avons dressé une liste des destinations les plus populaires pour l’investissement immobilier afin de les comparer à Dubaï. Les informations nécessaires sont présentées dans le tableau pour vous faciliter la tâche :

Dubaï offre l’un des ROI les plus élevés au monde, ce qui, combiné à l’absence d’impôt sur le revenu, en fait une destination très attractive pour l’investissement immobilier. L’un des principaux avantages de l’Émirat est le programme Golden Visa ; sur les 8 destinations mentionnées précédemment, un programme similaire ne peut être trouvé qu’en Thaïlande. Hong Kong, quant à lui, se distingue par des frais d’acquisition immobilière élevés et un faible ROI, le rendant peu adapté pour accroître votre capital d’investissement.