Guide de la location de biens commerciaux à Dubaï

La popularité de Dubaï en tant que centre d’affaires international ne cessant de croître, de nombreuses entreprises internationales choisissant de s’installer dans l’Émirat. Parmi les principaux facteurs à l’origine de cette demande figurent un environnement commercial avantageux, des frais gouvernementaux réduits, des dispositifs de visa attractifs, etc. Dubaï est une destination émergente pour les grandes entreprises internationales, notamment Meta et Visa. Si vous cherchez à établir votre entreprise dans l’Émirat, vous devez être bien guidé dans le processus de location de propriétés commerciales pour éviter tout risque. Des documents requis aux types de contrats de location, cet article a été rédigé pour vous fournir les détails essentiels pour louer une propriété commerciale à Dubaï.

Avant de créer une entreprise et de louer une propriété commerciale, vous devez obtenir une licence commerciale, qui est délivrée par le Dubai Economic Department (DED) ou une zone franche enregistrée, comme le Dubai Multi Commodities Centre (DMCC) ou le Dubai Silicon Oasis (DSO), entre autres. La licence commerciale vous aidera également à cibler les endroits qui offrent diverses catégories de biens immobiliers commerciaux à Dubaï.

NB ! Conformément à la Commercial Companies Law des EAU (la « CCL »), qui a été modifiée en juin 2021, la pleine propriété piur les étranfers des sociétés constituées aux EAU en vertu de la CCL (sociétés onshore) est effective, y compris pour plus de 1 000 activités commerciales et industrielleso

Trouver la bonne localisation

En fonction de votre type de licence, vous devez faire des recherches concernant les meilleurs quartiers pour louer une propriété commerciale à Dubaï. Par exemple, si vous avez une licence DMCC-free zone, votre espace de travail doit se trouver dans la même zone. Par ailleurs, les facteurs suivants doivent être pris en compte :

• La viabilité de l’entreprise dans le lieu choisi
• Accessibilité de la zone pour générer une fréquentation suffisante.
• Disponibilité de places de stationnement pour les employés et les clients

Type de bureau et visas pour les employés

Dans les EAU, les entreprises ont le privilège d’offrir des visas aux employés étrangers. Toutefois, le type de bureau et l’espace ont un impact spécifique dans chaque cas. Par exemple :

• L’option Flexi-desk : jusqu’à trois visas
• Bureau équipé : quatre ou cinq visas, en fonction de la taille du bureau
• Espace physique : un visa pour chaque 9m.

Assurez-vous que les documents nécessaires soit en ordre

Il y a des règles strictes en termes de destination des biens immobiliers commerciaux à Dubaï. Par exemple, votre entrepôt ne peut pas être utilisé comme un bureau et vice versa. Par conséquent, il vous est recommandé d’avoir tous les documents requis en ordre, incluant également :

• Preuve de propriété de l’entreprise
• Permis obligatoires pour utiliser l’espace commercial sélectionné
• Conformité du bien avec les plans existants

NB ! Les locations commerciales à Dubaï sont réglementées par le Ejari, qui est un document juridique confirmant l’authenticité de la location.

Si vous souhaitez modifier le bien commercial loué, par exemple en y installant des box, vous devez le mentionner dans le contrat de location. Il est essentiel de remplir avec précision toutes les informations concernant votre entreprise afin d’éviter tout litige dans le futur. Veillez également à ce que le contrat de location mentionne clairement l’adresse de la propriété, le taux de location et les conditions du bail avec une date de début effective.

En plus des documents mentionnés plus haut, le propriétaire peut vous demander de fournir les éléments suivants :

• Une copie de votre business plan
• État(s) financier(s) personnel(s) et d’entreprise
• Références bancaires
• Scores de crédit actuels provenant de trois bureaux d’évaluation
• Références du propriétaire précédent/actuel (pour les entreprises existantes qui déménagent)
• Approbation provisoire de l’autorité émiratie chargée de l’octroi des licences
• Passeport du chef d’entreprise
• Lettre d’autorisation de signature

Prendre en compte votre budget

Le budget est sans aucun doute l’un des facteurs les plus importants à prendre en compte lors de la location d’une propriété commerciale à Dubaï. En plus du loyer annuel, vous devez prendre en compte le dépôt de garantie et tous les autres coûts associés à la propriété avant de prendre la décision finale. Il est recommandé d’utiliser un calculateur d’augmentation de loyer RERA pour être conscient de toute fluctuation potentielle du loyer lors du renouvellement du contrat de location.

Types de contrats de location

Bien que les termes « location » et « bail » soient utilisés de manière interchangeable, il s’agit en fait de pratiques totalement différentes. De ce fait, le contrat de location est conclu lorsque le terme arrive à échéance après un an et, à l’expiration de ce délai, le contrat est automatiquement renouvelé. La période de location dure au minimum quelques années et peut même être prolongée jusqu’à 99 ans. Contrairement au contrat de location, le contrat de bail doit être renouvelé par un nouveau contrat à son échéance.

Il existe quatre types d’accords courants en matière de location de biens commerciaux, qui sont les suivants :

1. Le bail brut est un type de bail de base dans lequel le locataire paie un loyer prédéterminé sur une base mensuelle, tandis que le propriétaire prend en charge tous les coûts immobiliers associés, y compris l’entretien, l’assurance et les taxes.
2. Le bail foncier est utilisé dans les cas où une parcelle de terrain est louée. Le locataire se voit accorder le droit de construire un bâtiment sur le terrain pour l’usage commercial de son choix. À l’expiration du bail, le propriétaire récupère son terrain ainsi que le bâtiment.
3. Le bail triple net est le type de bail le moins populaire car il est assez coûteux pour les locataires, mais très avantageux pour le propriétaire. Dans ce cas, le locataire paie le loyer et s’occupe des dépenses concernant l’assurance, les taxes, l’entretien, etc.
4. Le bail « modifié-net » est le type de bail le plus apprécié car il présente de nombreux avantages pour les propriétaires et les locataires, et les dépenses sont partagées entre les deux parties.

Lors de la signature d’un bail pour une propriété commerciale, il convient de prendre également en compte les mesures suivantes :

• L’activation de l’électricité et de l’eau via le DEWA.
• Souscrire à une assurance qui couvre les dommages matériels.
• Si vous louez un espace de type « shell and core », vous devrez trouver un architecte d’intérieur. Il faut compter environ six à huit mois pour qu’un bureau standard, dont la taille varie de 93 à 371m2, soit opérationnel. Toutefois, les propriétés déjà aménagées peuvent être prêtes à être utilisées immédiatement car elles sont équipées de bureaux, de salles de réunion meublées, etc.

NB ! Dans le cas de modifications intérieures, vous devez vous assurer que la clause correspondante figure dans le contrat et obtenir ensuite un avis de conformité du propriétaire, du gestionnaire du bâtiment/du promoteur et de la municipalité de Dubaï/de l’autorité de la zone franche.

Sous-location de biens immobiliers commerciaux

Il est permis de sous-louer une propriété commerciale à Dubaï, après avoir obtenu l’approbation écrite du propriétaire. Afin d’éviter tout litige, il est fortement recommandé d’ajouter au préalable une clause concernant dans le contrat de location.

Résiliation anticipée d’un contrat de location

Le locataire commercial peut résilier le contrat à tout moment, à condition qu’il dispose de suffisamment de fonds pour payer une pénalité au propriétaire pour ne pas avoir respecté le délai fixé. En règle générale, la pénalité à Dubaï s’élève à deux mois de loyer, et elle est considérée comme une compensation pour le propriétaire pour toutes les pertes qu’il peut potentiellement subir. Bien évidemment, vous devez avertir votre propriétaire de vos projets à l’avance et, en fonction de votre situation, vous aurez peut-être la chance de négocier le montant de la pénalité.

Lorsqu’il s’agit de payer un loyer, le chèque est le mode de paiement le plus courant à Dubaï. Les propriétaires locaux choisissent d’accepter les chèques émis par le compte bancaire personnel ou d’entreprise du locataire aux EAU, ce qui signifie que tous les chèques pour toute la durée du bail doivent être remis au propriétaire lors de la signature du contrat. Comme pour la durée du contrat de location commerciale (trois à cinq ans), le nombre de chèques est négociable, mais en règle générale, il se situe entre quatre et six. Si vous le préférez, vous disposez également de la possibilité de payer la totalité de la somme en un seul chèque, par an. En plus du loyer et des frais d’administration et d’entretien, les locataires doivent verser 5% du montant total du loyer à titre de dépôt de garantie.

NB ! En juillet 2022, le DLD a signé un accord avec Emirates NBD pour permettre de débiter directement le paiement des loyers sur votre compte bancaire du locataire.

Nos agents immobiliers chez Metropolitan Premium Properties sont prêts à vous accompagner à trouver l’emplacement le plus approprié pour votre entreprise, qu’il s’agisse d’un salon de beauté, d’une épicerie ou d’une agence de marketing digital. Nous vous informerons des prix moyens demandés actuellement, des tendances du marché et des derniers changements sur le plan législatif pour vous aider à bénéficier du potentiel maximal de la future propriété louée. En votre nom, nous nous chargerons de la communication avec les propriétaires, de la préparation des documents requis, de l’enregistrement d’un contrat auprès de l’Ejari et de la gestion des chèques de location. Nos spécialistes qualifiés se chargeront également de l’activation du DEWA, de la climatisation, du gaz et des services de télécommunications dans la propriété que vous choisissez de louer, afin de vous faire gagner du temps et de vous épargner des efforts.