Je souhaite louer mon appartement d’une chambre. Quelle est la meilleure solution : à long terme ou à court terme ?

Pour générer des revenus passifs, vous pourrez louer des biens immobiliers à Dubaï, que ce soit à court ou à long terme. Les locations à court terme sont très rentables, mais elles risquent de ne pas être louées pendant certaines périodes, par exemple en basse saison. Les locations à long terme rapportent moins par jour, mais sont plus stables.

Les locations à court terme à Dubaï sont des propriétés qui sont louées pour moins d’un an. Les logements peuvent être loués à la journée, à la semaine ou au mois, et le prix comprenant les charges et l’internet.

Les types de locations à court terme les plus courants sont les studios et les appartements d’une chambre.

Les personnes qui choisissent généralement les locations de courte durée sont les suivantes :

• les touristes ;
• les hommes d’affaires qui viennent à Dubaï pour des voyages d’affaires ;
• les étudiants étrangers qui viennent dans l’Émirat pour des stages, des conférences, etc.

Les locations à court terme sont populaires à Dubaï car le nombre de visiteurs ne cesse d’augmenter. Selon Dubai Tourism, plus de 7 millions de personnes ont visité l’Émirat rien que de janvier à mai 2023, soit une augmentation de 1,2 million de visiteurs par rapport à l’année précédente.

Les logements sont souvent loués dans des quartiers qui comptent de nombreux centres d’intérêt touristiques, des lieux de divertissement, des magasins et des restaurants. Les quartiers les plus populaires sont Palm Jumeirah, Downtown Dubai et Dubai Marina, pour ne citer qu’eux.

Les locations à long terme à Dubaï commencent à partir d’un an. Les contrats de location peuvent être prolongés si vous le souhaitez.

La demande de locations à long terme à Dubaï est en augmentation et l’une des principales raisons est l’accroissement constant de la population. Selon le Dubai Statistics Center, la ville comptait 3,6 millions d’habitants en juillet 2023, soit une augmentation de plus de 50 000 habitants depuis le début de l’année.

Le type de bien pour la location à long terme le plus couramment choisi sont les appartements de deux chambres.

Les personnes qui choisissent généralement la location à long terme sont celles qui résident déjà à Dubaï ou qui prévoient de s’y installer de façon permanente :

• les familles avec enfants ;
• les jeunes couples ;
• les entrepreneurs qui exercent leur activité dans l’Émirat.

Les locataires à long terme choisissent des quartiers dotés d’une excellente infrastructure sociale, avec de nombreuses crèches, écoles, supermarchés et hôpitaux. Les quartiers les plus prisés sont Dubai Creek Harbour, Mohammed Bin Rashid City et Jumeirah Lake Towers.

Afin de déterminer quel type de location sera le plus lucratif, vous devez peser le pour et le contre de chacun d’entre eux.

Location à court terme

Avantages :

• Options de paiement flexibles. Le locataire peut payer à la journée, à la semaine ou au mois.
• Revenus élevés. Environ deux fois plus qu’une location à long terme en termes de profit par jour.
• Possibilité de modifier le prix après chaque client.

Vous pouvez augmenter le prix de la location s’il est inférieur à la moyenne du marché. Par exemple, s’il y a une différence de 11 à 20%, vous pouvez augmenter le montant de 5% au maximum.

Inconvénients :

La demande peut être faible. De juin à août, les EAU connaissent des températures estivales très élevées, ce qui fait que les touristes sont peu nombreux durant cette période.
Des frais supplémentaires sont à prévoir pour le mobilier, les appareils électroménagers, les services publics et l’internet.
Vous devez obtenir l’autorisation du Department of Economy and Tourism. Le droit pour louer un appartement d’une chambre coûte 370 AED (100 USD).

Location à long terme

Avantages :

Revenu stable. Le propriétaire et le locataire signent un contrat précisant les conditions de location du bien. Le contrat ne peut être résilié que par consentement mutuel, comme le stipule la loi Rent Act No. 26 de 2007. Si le locataire souhaite quitter le logement plus tôt que prévu, il doit verser au propriétaire une pénalité fixée à l’avance.
Vous n’avez pas besoin de chercher constamment des locataires puisque le bien est occupé pendant au moins un an.
Le locataire paie les charges et l’internet.

Inconvénients :

Les revenus sont presque deux fois moins élevés que ceux des locations à court terme.
Vous ne pourrez pas utiliser votre bien à tout moment et vous ne pourrez l’habiter vous-même ou le vendre qu’une fois le contrat de location terminé.

Pour comparer la rentabilité moyenne d’un appartement d’une chambre en location à court terme et à long terme, nous allons prendre l’exemple du quartier de la Dubaï Marina.

Revenus de la location à court terme

Le loyer journalier moyen d’un appartement d’une chambre est de 500 AED (136 USD), soit environ 180 000 AED (49 000 USD) par an.

Vous devrez également payer:

• une taxe au Department of Economy and Tourism of Dubai pour l’autorisation de louer votre appartement – 370 AED (100 USD) ;
• une taxe sur le tourisme en dirhams – 10 AED (2 USD) par jour et par chambre ;
• les charges et internet – environ 1 000 AED (283 USD) par mois, selon Numbeo ;
• les frais d’entretien – en moyenne 600 AED (163 USD) par mois.

Si un locataire vit dans l’appartement pendant plus de 30 jours, vous n’aurez pas à payer la taxe de tourisme en dirhams.

Après soustraction de ces coûts, le total annuel des locations à court terme s’élève à 160 000 AED (43 000 USD) de bénéfice net.

Revenus de la location à long terme

Le bénéfice annuel moyen de la location à long terme d’un appartement d’une chambre est de 100 000 AED (27 000 USD).

Les propriétaires n’ont pas à payer les charges pour les locations à long terme. Cependant, vous devrez vous acquitter des frais suivants :

• les frais d’enregistrement du contrat Ejari – 180 AED (49 USD) ;
• les frais d’entretien – environ 600 AED (163 USD) par mois.

En tenant compte des coûts supplémentaires, vous obtiendrez un bénéfice net d’environ 92 000 AED (25 000 USD) par an.

La location à court terme d’un appartement d’une chambre rapporte un revenu élevé, soit environ 160 000 AED (43 000 USD) par an, cependant, avec le risque d’une faible demande pendant la basse saison.

Si la stabilité est importante pour vous, envisagez plutôt la location à long terme. Les revenus seront nettement inférieurs à ceux des locations à court terme, soit 92 000 AED (25 000 USD), toutefois les contraintes et les risques seront moindres.