Какие формы RERA используются при покупке недвижимости в Дубае

Уже далеко не новость, что за последние годы Дубай стал одним из самых быстрорастущих и развивающихся городов в мире, который демонстрирует огромный рост масштабных проектов развития недвижимости в жилом, коммерческом и промышленном секторах. Кроме этого, после того, как в действие вступили новые законы, касательно покупки недвижимости иностранными гражданами с возможностью полноправного владения активами на уровне местного населения, инвестиции в недвижимость Эмирата стали ещё более привлекательными.

Изначально Земельный департамент Дубая (DLD) был единственной организацией, курирующей все сделки относительно купли-продажи недвижимости. Но из-за стремительного роста рынка недвижимости Дубая и необходимости в более определенной законодательной системе для защиты всех сторон, которые участвуют в сделке, было принято решение о создании надлежащей системы для регулирования всего процесса продажи, покупки и аренды активов. В 2007 году, правительство Дубая, совместно с DLD, поддержало создание Управления по регулированию недвижимости — иными словами — RERA.

RERA выступает одним из регулирующих подразделений DLD и устанавливает четкие правила и положения для рынка недвижимости Дубая, и, непосредственно, следит за их соблюдением. Данные правила включают в себя законы о покупке недвижимости и её аренде, а также легализацию и регистрацию разных форм договоров, касательно недвижимости на территории Эмирата.

Покупка и продажа недвижимости может показаться на первый взгляд довольно сложным процессом, но если заранее знать о правилах процедуры и необходимых документах — все станет с точностью наоборот. Так как в Дубае ежедневно проводится огромное количество сделок с недвижимостью, RERA были разработано несколько окончательных форм, благодаря которым все участники процесса защищены на законодательном уровне и могут рассчитывать на прозрачность и справедливость всех операций с недвижимостью.

Далее мы расскажем о некоторых из форм, о которых вам необходимо знать при покупке недвижимости в Дубае, особенно полезных для начинающих инвесторов.

При продаже недвижимости в Дубае, Form A является одним из самых важных документов, в котором прописываются все соглашения между продавцом и агентом по листингу, готового заняться реализацией актива. Кроме этого документ включает:

все детали касательно объекта недвижимости;
финансовые аспекты (плата за обслуживание, статус ипотеки, схему выплат);
дает право на рекламу объекта на законных основаниях и исключительно на заранее оговоренных порталах;
условия касательно самой продажи;
условия расторжения контракта и сумма (%) компенсации, как и агентское вознаграждение.
Перед тем, как начать процесс размещения объявлений о продаже, брокер обязан получить данные продавца. Если собственность находится в совместном владении двух или более человек, то они также должны предоставить свои данные и подписать Form A. Без подписания данного договора, продажа недвижимости считается незаконной.

После согласование всех нюансов и подписания договора, Form A должна быть одобрена системой Trakheesi DLD, которая отвечает за присвоение уникального номера разрешения для объявления о продаже недвижимости.

Примечание: Согласно закону RERA, собственник недвижимости (он же продавец) может одновременно заключить не более трех Form A и привлечь максимум трех брокеров (по одной на каждого привлеченного посредника).

В случае покупки недвижимости (жилой, коммерческой или промышленной) покупателю понадобится подписать Form В. Она составляется только тогда, когда покупатель уже определился с брокером или агентством по недвижимости, которые будут заниматься поиском необходимого объекта.

При заключении Form В обе стороны предоставляют все необходимые данные, а также оговаривается тип участка или искомой недвижимости, расположение, бюджет покупателя и прочие требования покупателя. Также здесь указываются условия расторжения контракта и сумма (%) компенсации, как и агентское вознаграждение.

Также, согласно закону RERA, покупатель имеет право расторгнуть данное соглашение в одностороннем порядке по любой из причин. В данном случае, покупателю нужно заполнить Form U с описанием причины прекращения дальнейшего сотрудничества.

Важно! При выборе агента или агентства по недвижимости настоятельно рекомендуется обращаться только к сертифицированным RERA специалистам, которые помогут подобрать тот актив, который будет соответствовать вашим требованиям и бюджету. Посмотреть список таких агентов можно с помощью приложения «Dubai brokers» или онлайн на сайте DLD и RERA.

Form I представляет собой соглашение между двумя агентами, которые действует от имени продавца и покупателя. Основная суть этой формы заключается в защите списков и прав агента, клиентов агентов, обеспечение профессиональных отношений между двумя агентами, четкое прописание распределения комиссионных и исключение любых махинаций.

В основном, Form I применима в том случае если несколько агентов принимают участие в одной совместной сделке относительно продажи или аренды недвижимости.

Кроме этого, без наличия Form I представитель стороны покупателя не сможет посещать аукционы и совершать просмотр недвижимости, как и взаимодействовать с представителями интересов другой стороны.

Form F также известная как Меморандум о взаимопонимании (MOU), является одной из основных в сфере недвижимости в Дубае и заключается после того, как покупатель определился с объектом. По сути это договор купли-продажи, в котором подробно описываются такие моменты как:

• оговоренная и согласованная с продавцом стоимость недвижимости;
• условия покупки, сроки выплат, условия ипотеки, а также комиссионные агенту;
• непосредственно, все детали о самом объекте покупки.

Form F считается юридически действительной только в том случае, если она подписана обеими сторонами сделки, а подписи датированы и засвидетельствованы представителями обеих сторон.

Как было сказано ранее, покупатель или продавец могут расторгнуть соглашение с брокером в одностороннем порядке, подписав Form U. В данном случае это единственный юридически приемлемый способ расторжения контракта. Сделать это можно только уведомив агента по недвижимости в письменной форме с указанием причины прекращения сотрудничества, и не менее чем за 7 рабочих дней.

Примечание: Исходя от закона RERA, при прекращении сотрудничества с брокером, наниматель обязан возместить ему компенсацию, оговоренную в Form А или В. Но в большинстве случаев, во внимание принимаются такие факторы как количество проделанной работы и длительность самого договора.

Аренда недвижимости в Дубае возможно только при условии заключения договора Ejari, который является юридически обязывающим документом, подтверждающим подлинность и законность аренды. Также без Ejari вы не сможете подключить коммунальные услуги в DEWA, как и интернет провайдера и TV.

При заключении договора об аренде, действуют стандартные правила с описанием недвижимости, согласования стоимости аренды, условия выплат и пр. В случае изменения каких-либо условий аренды, согласно Закону, стороны обязаны уведомить друг друга в письменной форме не менее чем за 90 дней до окончания срока действия договора.

Более подробно ознакомится о том, как и чем может быть полезна система Ejari арендаторам и арендодателям в Дубае можно в данной статье.

Обратите внимание! Долгосрочный тип аренды более всего распространен в Дубае. Он заключается сроком на 1 год, и далее может быть либо расторгнут, либо продлен на аналогичный период. Что касается оплаты, то принято что она проводится сразу: одним чеком за весь год, либо может быть разделена на 3, 4, 6, а иногда и 12 месяцев с фиксированными датами. Но стоит помнить, что чем меньше чеков, тем больше вероятности сторговать меньшую стоимость на аренду жилья.

1. Благодаря установленным нормам и законам RERA, как и созданным формам договоров, сделки касательно недвижимости в Дубае стали более открытыми и безопасными, как для продавцов, так и для покупателей с их представителями.
2. При продаже или покупке недвижимости рекомендуется обращаться за услугами исключительно сертифицированных RERA брокеров и агентств по недвижимости.
3. Перепроверить информацию о лицензированных брокерах можно на сайте DLD или RERA, либо установив приложение «Dubai brokers».
4. При расторжении договора, наниматель обязан уведомить вторую сторону о причине прекращения сотрудничества в письменной форме не менее чем за неделю.