К поиску

RERA в Дубае

В последние годы спрос на покупку и аренду жилой недвижимости в Дубае неуклонно растет. Прежде всего, это связано с увеличением численности населения и постоянным притоком иностранных граждан, что свидетельствует о росте экономики эмирата. Поскольку рынок недвижимости Дубая играет важную роль в развитии экономики страны, правительство занялось разработкой более четкой законодательной системы, направленной на защиту всех участников процесса купли-продажи жилья. В результате в 2007 году было создано Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA).

Что такое RERA

RERA – это одно из регулирующих подразделений Земельного департамента Дубая (DLD), которое устанавливает правила для рынка недвижимости эмирата. Эти правила касаются множества направлений: от законов о покупке и аренде недвижимости до легализации и регистрации различных договоров. Основная цель RERA – обеспечить условия для взаимовыгодного сотрудничества арендодателей, арендаторов, брокеров, застройщиков и других участников процессов, связанных с недвижимостью в Дубае, за счет создания единой и эффективной правовой среды в этом секторе. Кроме того, RERA выполняет следующие задачи:

  • контроль над эскроу-счетами, принадлежащим застройщикам, и аккредитация финансовых учреждений, которые наделяются правом управлять этими счетами;
  • контроль над публикацией в СМИ рекламы недвижимости;
  • информирование населения о его правах, которое организовано в тесном сотрудничестве с Dubai Real Estate Institute (высшим учебным заведением мирового уровня, готовящее специалистов в сфере недвижимости);
  • разработка политики, обеспечивающей сбалансированность спроса и предложения в секторе недвижимости.

RERA регулирует рынок недвижимости Дубая, выдавая разрешения застройщикам и управляющим компаниям, агентам по недвижимости (брокерам) и арендодателям. Каждый, кто собирается продавать жилье или сдавать его в аренду, должен зарегистрироваться в RERA, чтобы получить лицензию и заключать соглашения на законном основании. У инвесторов и потенциальных покупателей есть возможность проверить наличие регистрации у физического лица или компании, продающей недвижимость.

Чтобы оптимизировать взаимодействие всех сторон и обеспечить прозрачность процессов, RERA создало онлайн-сообщество. Под руководством DLD агентство запустило серию приложений и веб-сайтов, главная задача которых – обеспечить комфортные условия для всех, кто занимается недвижимостью в Дубае. Эти разработки в сфере недвижимости еще в 2016 году были представлены на 36-й технологической выставке GITEX Technology Week, и к сегодняшнему дню уже доказали свою эффективность. Все приложения доступны для загрузки на Android и IOS.

Одним словом, RERA обеспечивает защиту заинтересованных покупателей и инвесторов, что повышает прозрачность сделок с недвижимостью в Дубае. Создание RERA привело к следующим результатам:

  • сделки между покупателями и продавцами стали еще более безопасными и прозрачными;
  • качество строительства улучшилось благодаря введению 5-летнего срока ответственности застройщика за выявленные дефекты;
  • все участники сделки стали равны перед законом;
  • упростился процесс покупки недвижимости;
  • RERA стало единым официальным органом, регулирующим отношения в сфере недвижимости.

Сервис Smart Pay

Сервис Smart Pay («Умный платеж») – это платежное приложение, разработанное DLD. Работая через защищенные государственные каналы сервис позволяет людям оплачивать недвижимость различными способами: кредитными картами, банковским переводом (список банков ограничен) и с помощью кошелька NQOODI. Приложение создано для внедрения упрощенных платежных процессов, обеспечивающих прозрачность и безопасность транзакций, а также для обеспечения клиентов новыми системами в соответствии со стратегией развития эмирата Dubai Plan 2021. К основным особенностям сервиса Smart Pay относятся:

  • сохранение данных кредитной карты;
  • функция сохранения истории платежей пользователя;
  • возможность просматривать предыдущие транзакции и проверять оставшийся баланс.

Главное преимущество данного приложения заключается в том, что оно позволяет клиентам производить оплату без необходимости посещать банк. Все операции можно осуществлять на смартфоне или другом электронном устройстве.

Приложение Dubai Brokers

Dubai Brokers («Брокеры Дубая») — это приложение, предоставленное DLD для агентов по недвижимости, инвесторов и брокеров. С его помощью можно узнать точную информацию о брокерах, получивших лицензию DLD, и адресах их офисов в режиме реального времени. Главная особенность этого приложения заключается в том, что оно позволяет проверять свидетельства о праве собственности, ускоряя процесс предоставления услуг и снижая расходы людей. Dubai Brokers также имеет встроенную функцию, которая классифицирует брокеров по уровню эффективности их работы и предоставляет подробную информацию о проектах, на которых специализируется тот или иной брокер.

К основным услугам, предоставляемым в приложении, также относятся:

  • выдача разрешений на работу с недвижимостью;
  • электронная карта для брокеров по недвижимости;
  • первичные услуги для покупки и продажи недвижимости.

Таким образом, Dubai Brokers помогает инвесторам выбрать высококвалифицированных брокеров по недвижимости.

Онлайн-портал Investment Map

Investment Map («Инвестиционная карта») – это онлайн-портал о недвижимости Дубая, которое является надежной информационной платформой для инвесторов, брокеров, застройщиков и владельцев недвижимости. Он разработан инвестиционным подразделением DLD – Центром управления и продвижения инвестиций в недвижимость. Онлайн-карта не только дает возможность найти информацию о жилье, которое продается или сдается в аренду, но и позволяет пользователям напрямую взаимодействовать с его владельцами, брокерами и управляющими компаниями. Кроме этого с его помощью можно совершать сделки купли-продажи в режиме онлайн. Все пути взаимодействия действуют в соответствии с рядом законов и постановлений, которые соблюдаются Земельным департаментом Дубая (DLD).

Карта связана с веб-сайтом, на котором отображены все процессы, касающиеся продажи и передачи прав собственности на недвижимость при электронной оплате. Все финансовые операции обрабатываются через шлюз электронных платежей, что обеспечивает пользователям безопасность при совершении сделок в режиме онлайн.

На сайте Investment Map работает система, которая предоставляет ответы на некоторые вопросы и комментарии пользователей. Кроме того, портал содержит информацию о требованиях и правилах покупки и аренды недвижимости. На карте показаны регионы, которые могут представлять интерес для конкретного пользователя, и близлежащие достопримечательности. Таким образом, Investment Map фокусируется на предоставлении посетителям сайта всей необходимой информации о недвижимости, которую они хотят купить или арендовать.

Веб- сайт Smart Judge

Веб-сайт Smart Judge («Умный судья») дает возможность сторонам договора аренды узнать о своих законных правах на подачу исков до начала судебного разбирательства. Одна из ключевых особенностей работы является «умный» судебный механизм для пользователей, отправляющих запросы. Таким образом, физические лица могут получить бесплатную консультацию по определенным юридическим вопросам. Веб-сайт Smart Judge также выдает виртуальное судебное решение при финальном обращении за юридической консультацией. Чтобы получить консультацию, необходимо выполнить несколько простых шагов:

  1. Зайдите на веб-сайт и выберите услугу.
  2. Ввесите необходимые данные.
  3. Нажмите на кнопку «Send» («Отправить»), после чего вам будет предоставлена вся информация по вашему запросу.

Данное приложение способствует развитию безопасной и стабильной информационной среды в секторе аренды недвижимости в Дубае.

RERA для арендаторов

Как уже упоминалось ранее, все компании по управлению недвижимостью, брокеры и арендодатели обязаны зарегистрироваться в RERA и получить лицензию, без которой последующие сделки будут считаться незаконными. Таким образом, RERA не только обеспечивает безопасность арендаторов, но и становится для них основным, а главное, надежным источником информации.

Этот орган принял ряд законов, регулирующих отношения между арендодателем и арендатором. Законодательством установлены четкие параметры договоров аренды, что обеспечивает эффективное взаимодействие обеих сторон. При этом перед подписанием договора все права и обязанности участников оговариваются заранее, и только после этого они вносятся непосредственно в договор аренды. Согласно статье 14 Закона об аренде в Дубае, если арендодатель или арендатор желают изменить условия договора, они должны уведомить об этом другую сторону не менее чем за 90 дней до истечения срока действия документа. Кроме того, в договоре оговаривается, что в соответствии с разделом 4 Закона №33 от 2008 года арендатор или арендодатель обязан зарегистрироваться в RERA через систему Ejari.

Стоит отметить, что в 2019 году органы власти Дубая издали новые законы о RERA и внесли юридические изменения относительно обязанностей и направлений деятельности агентства, установленных с 2007 года. Согласно одному из этих нововведений, с 2019 года DLD заменяет RERA в регистрации договоров аренды недвижимости и регулировании отношений между арендодателями и арендаторами. Кроме того, теперь именно DLD занимается всеми вопросами, связанными с регистрацией договора аренды.

Примечание: Ejari – это электронная система регистрации, которая предназначена для исполнения требований законодательства, а также для регулирования и контроля над рынком аренды в Дубае и защиты прав всех участников сделок. Без регистрации или продления в Ejari договор аренды считается недействительным. Кроме того, без Ejari ни одна из сторон не сможет защитить свои права в суде в случае возникновения спора.

RERA для брокеров

Чтобы зарегистрироваться в RERA и получить лицензию, все, кто занимается недвижимостью, должны соответствовать определенным требованиям. Так, чтобы получить лицензию брокера, необходимо пройти курс профессиональной подготовки. Эту учебную программу разработало образовательное подразделение DLD – Институт недвижимости Дубая (DREI) – в сотрудничестве с Департаментом лицензирования недвижимости в RERA.

Курс создан на академической основе и направлен на повышение эффективности работы специалистов рынка недвижимости. Кроме того, в его рамках изучаются такие важные смежные темы, как финансирование недвижимости и передовые технологии в области продаж и аренды. Посещать занятия можно как в учебном центре RERA Agent Registration Training Center, так и онлайн.

Прохождение курса повышения квалификации агентов по недвижимости является обязательным требованием для получения или продления лицензии брокера. Он состоит из 12-часовой программы и экзаменов, в том числе на знание законодательства и этики. Сюда входят вопросы, касающиеся процедур передачи собственности, унифицированных форм контрактов для агента и покупателя. Проходной балл должен составлять не менее 70%. По ответам оценивается уровень знаний и профессионализма, и если результаты окажутся ниже установленного порога, брокера могут обязать пройти курс повторно.

Кроме того, в 2016 году RERA выпустило официальный циркуляр, в котором изложены требования ко всем риэлторским компаниям и учреждениям, публикующим любые объявления о продаже недвижимости внутри страны или за ее пределами. Эти требования касаются в первую очередь получения разрешения через систему Trakheesi на официальном сайте DLD.

Примечание: Trakheesi – это система, которую DLD создал для предоставления интеллектуальных услуг, связанных с лицензированием, разрешениями и электронными картами для компаний и брокеров по недвижимости в Дубае. Если агент зарегистрирован в системе, клиенты легко смогут проверить его присутствие в списке лицензированных брокеров, а также достоверность данных о недвижимости через упомянутое выше приложение «Dubai Brokers». После регистрации и получения разрешения брокеры и агентства недвижимости наделяются правом заниматься продажами в Дубае. По законам, принятым RERA, они несут полную юридическую ответственность за свои действия.

Таким образом, RERA стремится создать надлежащие условия для осуществления риэлторской деятельности и укрепить доверие между инвесторами и брокерами.

RERA для застройщиков

В декабре 2020 года стало известно, что правитель Дубая издал указ, касающийся аннулированных и незавершенных строительных проектов. Указ наделяет Специальный трибунал по ликвидации отмененных проектов недвижимости полномочиями рассматривать и разрешать все споры и жалобы, по которым существовавший ранее комитет не вынес окончательных решений. Если проект переходит от одного девелопера к другому, трибунал уполномочен определять права и обязанности каждого из застройщиков. Если RERA аннулировало проект, трибунал отвечает за его ликвидацию и обеспечивает урегулирование всех связанных с ним прав. Принятие данного постановления повлияло на определение прав инвесторов и покупателей недвижимости, а также повысило их уверенность в своей защищенности.

В настоящее время RERA разрешает работать только тем застройщикам, которые зарегистрированы в Департаменте экономического развития Дубая (Dubai DED) и имеют торговую лицензию, где указана их строительная деятельность. Они должны полностью принадлежать гражданам ОАЭ или компаниям, которыми те владеют. Регистрационный сбор Dubai DED составляет AED 37 000 (USD 10 100, RUB 740 000), плюс 5% от арендной платы за офис в Дубае. Из этой суммы AED 25 000 (USD 6 800, RUB 500 000) выплачивается RERA в качестве регистрационного сбора застройщика.

Согласно требованиям RERA, землю, на которой девелопер планирует реализовать свой проект, необходимо полностью оплатить, а документ на право собственности должен быть оформлен на имя владельца. В случаях, когда собственник земли не может зарегистрироваться в качестве застройщика, RERA позволяет ему заключить договор о строительстве недвижимости с одним из зарегистрированных девелоперов, который будет реализовывать проект от имени собственника земли. Данный вид договора вступает в силу только после одобрения старшего юрисконсульта DLD и утверждения RERA.

Для продажи недвижимости off-plan, помимо регистрации, застройщик должен подать заявку в RERA на открытие счета эскроу. Как только девелопер представит все необходимые документы в RERA, он получит сертификат об отсутствии возражений (NOC), после чего сможет открыть счет эскроу в авторизованном банке в ОАЭ. Эти меры приняты для обеспечения гарантии, что все средства, депонированные на эскроу-счет, будут потрачены исключительно на строительство объекта.

Выводы и FAQ

Чтобы подвести итоги, ответим на наиболее часто задаваемые вопросы.

Может ли брокер, не зарегистрированный в RERA, участвовать в сделках с недвижимостью?

Если брокер не зарегистрирован в RERA, он/она не должен участвовать в каких-либо проектах, которые находятся на стадии строительства или подпадают под требования RERA. Такие сделки, равно как и услуги брокера, считаются незаконными. Однако многие брокеры еще не зарегистрированы в RERA, и если вы столкнулись с этим, нужно быть готовым к тому, что придется проверять все данные. Это займет дополнительное время и может повлечь дополнительные расходы.

Стоит ли покупать/арендовать недвижимость, которая не зарегистрирована в RERA?

Поскольку в RERA принят ряд правил, защищающих интересы покупателя/продавца или арендатора/арендодателя, настоятельно рекомендуется покупать/арендовать только то жилье, которое зарегистрировано в Агентстве по регулированию рынка недвижимости Дубая.

Как узнать, зарегистрирован ли агент по недвижимости в RERA?

Информацию о лицензированных брокерах можно найти в приложении «Dubai brokers». Эта информация также бесплатно доступна онлайн на сайтах DLD и RERA.

Насколько эффективна работа RERA с точки зрения клиентов при заключении сделок с недвижимостью?

Этот орган разработал интеллектуальные технологии, которые позволили ускорить и упростить многие процедуры для клиентов, а также принял законодательные акты, которые упорядочивают процесс купли-продажи недвижимости. Более того, создание RERA внесло значительный вклад в развитие экономики страны, а также способствовало привлечению большого потока инвесторов. Таким образом, RERA является эффективным регулирующим аппаратом, обеспечивающим нормальное функционирование рынка недвижимости Дубая.

Оцените публикацию:

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
4 14 голосов

Последние записи

Наша новостная рассылка

Подпишитесь на нашу рассылку