10 терминов при покупке недвижимости в Дубае

Так как в ОАЭ представлена одна лучших регулируемых отраслей недвижимости в мире, существуют законы и правила, защищающие как арендодателей, так и арендаторов, особенно в Абу-Даби и Дубае. Поэтому вне зависимости от того планируете ли вы инвестировать в недвижимость ОАЭ для дальнейшего дохода, или наоборот — переезд с целью проживания, стоит учитывать, что данный процесс может быть сложным и довольно щепетильным. Особенно это касается незнакомой терминологией при подписании договоров аренды, купли или продажи недвижимости. В данной статье мы привели 10 арабских терминов, применяемых в сфере недвижимости в ОАЭ о которых вам необходимо знать.

В переводе с арабского Ejari означает “моя аренда”, но в данном контексте Ejari — это система, которая регулирует договор между арендодателем и арендаторами в Дубае. Он был запущен в 2007 году в рамках инициативы Агентства по регулированию недвижимости (RERA) в соответствии с положениями “Закона № 26 от 2007 года RERA». Закон гласит, что все контракты на аренду недвижимости в Дубае должны быть зарегистрированы онлайн через портал Ejari, современную систему, созданную для защиты домовладельцев и арендаторов в городе.

Система Ejari обеспечивает оформление всех частных договоров аренды коммерческой или жилой недвижимости в виде юридически обязательных документов и их структурирование в утвержденном правительством порядке.

Данный документ официально подтверждает проживание в ОАЭ, и является необходимым для подачи на любой тип обслуживания, например, при получении лицензии компании, удостоверения личности (ID), подключения коммунальных услуг в DEWA, коммуникаций и т.д.

При регистрации в систему вносятся все данные арендодателя, арендатора и компании по управлению недвижимостью при участии, при этом права всех сторон сделки защищаются законом. Более того без регистрации в системе Ejari невозможно разрешать любые споры по аренде и защитить свои интересы в суде. Если вы не зарегистрированы в Ejari, суд автоматически отклонит ваше дело.

Ответственность за регистрацию Ejari лежит как на арендаторе, так и на домовладельце, но в большинстве случаев именно арендатор или агент по недвижимости завершает процесс и берет на себя оплату сборов Ejari. Регистрационный сбор Ejari составляет 215 дирхамов + 5% НДС при личном посещении центра печати DLD и 172 дирхама через онлайн-приложение. После подачи документов регистрация будет авторизована в течение двух дней.

Важное примечание! Сертификаты Ejari должны быть аннулированы бывшим арендатором, домовладельцем, агентством недвижимости или компанией по управлению недвижимостью. Они не отменяются автоматически по истечении срока аренды.

В рамках правительственной программы Vision 2030, муниципалитет города Аль-Айн запустил проект «Tawtheeq». Как и система Ejari в Дубае, в 2011 году Абу-Даби ввел эту новую систему в качестве обязательной регистрации деталей сдаваемой в аренду собственности и договоров аренды с использованием передовых технологий.

Каждый раз, при подписании нового договора аренды в Абу-Даби, необходимо оформить договор Tawtheeq с соблюдением всех необходимых процедур. Его отличие с Ejari в том, что процессом регистрации обычно занимается либо владелец недвижимости, либо агент от компании по управлению недвижимости в Абу-Даби.

Основные преимущества системы:

• Все сделки по аренде аккредитованы соответствующими официальными органами. Это делает их прозрачными и заслуживающими доверия.
• Операции обрабатываются быстро и гибко, что экономит время и усилия.
• Управляющие компании и владельцы имеют инструменты для обработки и регулирования своих объектов недвижимости.

Внутри системы вы можете найти два таких термина как: DMK-PR и DMK-EC. Оба представляют собой шаблон для сбора информации на основе Microsoft Excel от ADM. Первая — для свойств и арендопригодных единиц внутри свойства. Вторая — для существующей информации о свободных и арендованных объектах недвижимости

В основном условия регистрации между собой схожи, однако в системе Tawtheeq недвижимость должна быть зарегистрирована заранее до подписания контракта, так как этот начальный процесс может занять до 30 дней.

Список сборов Tawtheeq на основе услуг:

• 1000 дирхамов для первоначальной регистрации данных об аренде недвижимости + 5 дирхамов за каждую сдаваемую в аренду квартиру;
• 100 дирхамов за заключение нового договора аренды в Абу-Даби;
• 100 дирхамов за продление договора аренды в Абу-Даби;
• 50 дирхамов за обновление, изменение деталей контракта, отмену и прекращение договора аренды в Абу-Даби.

Заключение данного договора необходимо для подключения электроэнергии и воды к распределительной компании Абу-Даби (ADDC), аналогично DEWA в Дубае. Обычно это происходит автоматически после завершения регистрации.

Чтобы начать процесс регистрации, домовладельцы и управляющие недвижимостью могут зайти на онлайн-портал Tawtheeq или посетить любой другой из утвержденных муниципальных центров Абу-Даби Tawtheeq, например, Центр обслуживания клиентов при муниципалитете Абу-Даби (головной офис). Для онлайн-регистрации, вам понадобится открыть учетную запись на веб-сайте муниципалитета Абу-Даби и предоставить все необходимые данные.

Существует стандартный формат контрактов Tawtheeq, который должен содержать все подробности арендуемой недвижимости. После заполнения эти данные должны быть отправлены в цифровой репозиторий, который действует как официально подтверждающий документ для всех сделок с недвижимостью, включая подключение электричества и воды.После заполнения форм и открытия учетной записи вы получите номер учетной записи, имя пользователя и пароль, которые будут использоваться для управления вашей учетной записью онлайн.

Для продления договора, все, что вам нужно сделать, это открыть учетную запись Tawtheeq на онлайн-портале, обновить статус договора аренды и оплатить комиссию.

Система Tasdeeq была введена в 2017 году Его Высочеством шейхом Рашидом аль-Нуайми, председателем муниципалитета и департамента планирования Аджмана. Она представляет собой набор услуг, связанных с регулированием договоров аренды в Аджмане как жилой, так и коммерческой недвижимости. Договоры аренды ратифицируются через эту систему, чтобы избежать любых споров между арендодателями и арендаторами и формализовать процесс аренды.

Услуги платформы включают в себя:

• Подтверждение договоров аренды жилой недвижимости;
• Подтверждение договоров аренды хозяйственной деятельности;
• Аутентификация жилищных контрактов для рабочих / персонала;
• Подтверждение договоров аренды для инвестиционных целей;
• Выдача справок о регистрации договора аренды;
• Расторжение договоров аренды.

Плата за услуги Tasdeeq варьируется в зависимости от типа запроса. За подтверждение договора аренды в Аджмане комиссия составляет 2% от стоимости аренды. Минимальная плата за сертификацию составляет 400 дирхамов, а документы можно получить в течение недели. Большинство услуг можно оформить онлайн, открыв учетную запись в Tasdeeq. Если вы предпочитаете завершить процесс в автономном режиме, вы можете посетить муниципалитет Аджмана.

Права Musataha — это очень важный инструмент для развития недвижимости в ОАЭ. По сути Musataha – это форма договора с правом использования, развития и получения прибыли от земельного участка в установленный период времени. Более всего она распространена в эмирате Абу-Даби.

Musataha является одним из видов аренды, срок которой не превышает 50 лет. Это право регулируется Гражданским кодексом ОАЭ, статьями 1353-1360, и каждый эмират имеет свои собственные законы и правила в отношении регистрации Musataha как: «Вещественное право, дающее право собственнику здания […] строить здание […] на земле другого государства». До 2002 года данный термин был более распространенный, поскольку только так иностранный инвестор мог распоряжаться имуществом в ОАЭ.

Не смотря на то, что Musataha не типична для свободных зон, тем не менее некоторые органы власти такие как Tecom и Dubai World Central, разрешили использование этого  права при строительстве недвижимости.

Ijarah — это схема арендной платы в собственность (RTO) в Дубае, согласно которой вы можете конвертировать арендные платежи в собственный капитал и в конечном итоге стать собственником недвижимости. Это новая схема жилого финансирования, которая была введена и регулируется Земельным департаментом Дубая,  соответствует принципам Исламского Финансирования и не включает такие понятия как Riba и Gharar.

Согласно Федеральному закону № 5 от 1985 года (Гражданский кодекс ОАЭ), срок лизинга может составлять от 3-х до 7 лет.

Первоначально система Makani была представлена в Дубае в 2015 году, и в настоящее время используется по всему ОАЭ. В дословном переводе на рынке ОАЭ Makani означает «мое местонахождение».

Ее название переводится как «мое местоположение», так как она дает всем государственным и частным зданиям уникальный код — «Номер Макани». Используя этот код можно не только найти недвижимость, орех, но и послать сигнал помощи в случае какого-то кризиса. Для этого используется функция аварийного оповещения о местоположении.

Посредством умной навигационной системы каждое здание, дом и общественное место в Дубае идентифицируется уникальным 10-значным кодом, называемым «номер Makani». Данное приложение широко используется, так что каждый житель с легкостью может сообщить подробности где он находится, найти то или иное место и даже отправить оповещения в чрезвычайных ситуациях.

Это умная система, которая используется агентами недвижимости Дубая для различных функций:

• Выдача лицензий и разрешений на конкретные виды деятельности.
• Разрешения на интеграцию с порталами по продаже недвижимости.
• Разрешения на создание приложений и веб-сайтов.

Система Trakheesi интегрируется с Dubai Economic Development для извлечения данных агентов по недвижимости и синхронизации информации о лицензировании при любых изменениях в процедурах лицензирования (изменение названия, продление лицензии и т.д.), выполняемых в Департаменте Экономического Развития (DED). Благодаря этому система автоматизирует процесс выдачи лицензий и разрешений. Кроме того, она легко доступна через интернет и смарт-устройства (Androids и IOS).

Если вы планируете инвестировать в недвижимость off-plan, вы должны быть ознакомлены с этим термином. Портал Oqood предлагает разработчикам набор сервисов для управления проектами на стадии строительства. Например, он помогает зарегистрировать первичную продажу, не обращаясь непосредственно в Земельный департамент Дубая.

Переведенный с арабского языка как «контракт», он позволяет обрабатывать все процедуры, связанные с проектами на стадии строительства, а также регулирует и контролирует рынок недвижимости off-plan в Дубае. На самом деле, это основа набора правил и норм, установленных органами недвижимости для создания прозрачности при продаже недвижимости off-plan, что в свою очередь развивает доверие инвесторов к этому типу недвижимости в Дубае.

Estidama является жизненно важной частью правительственной программы Vision 2030 в Абу-Даби для обеспечения устойчивого развития рынка недвижимости. В рамках его методологии существует рейтинговая система, называемая Pearl Rating System (Жемчужный рейтинг). Программа является обязательной в Абу-Даби и все здания должны иметь рейтинг не менее 1, в то время как здания и проекты, финансируемые государством не менее 2-х жемчужин.

Данную систему не стоит путать с системами оценки экологичности зданий, такими как LEED или BREEAM. Это скорее набор идей, который следует практиковать, при строительстве в рамках концепции обеспечения устойчивости будущего.

Это программа Дубая, аналогичная программе Абу-Даби «Estidama», которая поощряет устойчивое развитие на рынке недвижимости ОАЭ. Проект был разработан таким образом, чтобы увеличить количество строительства экологичных зданий в Дубае, а с марта 2011 года эти стандарты стали обязательными для всех проектов. Их основной целью является снижение потребления ресурсов и продвижение альтернативных источников энергии, таких как солнечные батареи.

Высококвалифицированные агенты по недвижимости компании Metropolitan Premium Properties успешно проведут вас по законодательной системе Дубая в отношении процедур, связанных с недвижимостью, и объяснят вам не только неизвестные термины, но и ваши права как потенциального покупателя. Мы также предлагаем полное содействие в ходе сделки, включая поиск оптимального варианта недвижимости, исходя из вашего бюджета и потребностей, взаимодействие с потенциальным продавцом, подготовку всех необходимых документов и регистрацию права собственности. Если вы решили инвестировать в недвижимость в качестве коммерческого актива, мы поможем вам получить максимальную прибыль и увеличить капитальную стоимость вашего объекта благодаря нашей услуге по управлению недвижимостью. Благодаря этому вы сможете получать выгодный доход из любой точки мира, не занимаясь арендными операциями.