تغييرات جديدة في التشريعات المتعلقة بالاستثمار العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة

34

ينمو القطاع العقاري في دبي بوتيرة سريعة، بعد أن سجل أفضل معاملات المبيعات خلال النصف الأول من عام 2022. ولتعزيز اهتمام المستثمرين المحتملين، أصدر حاكم دبي، الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، قانوناً جديداً (مرسوم دبي رقم 22 لعام 2022)، حيث ينص على إنشاء صناديق استثمار عقاري. ويعد الهدف الرئيسي من هذا الصندوق هو تحفيز وزيادة المعروض النقدي في قطاع العقارات، بالإضافة إلى زيادة التنظيم والشفافية. وسنناقش في هذه المقالة السمات المميزة للقانون الجديد وامتيازاته والتأثير المستقبلي على القطاع العقاري المحلي.

نظرة عامة على مرسوم دبي رقم 22/2022

وكما ذكر مكتب دبي الإعلامي، فإن المرسوم رقم 22 لعام 2022، الذي أعلن عنه في يوليو 2022، ينطبق على جميع صناديق الاستثمار العقاري الخاضعة للتنظيم والمرخص من قبل السلطات المعنية، بما في ذلك مركز دبي المالي العالمي (DIFC) وهيئة الأوراق المالية والسلع. ومع ذلك تم إنشاء سجل جديد في دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) والذي يمنح الصناديق المسجلة حقوقاً محددة لتسهيل استثماراتها في الإمارة.

ويعتبر التغيير الرئيسي أن آلية التسجيل الآن تسمح للصناديق الإماراتية المسجلة بامتلاك أصول عقارية في المناطق التي تفرض قيوداً على الملكية الأجنبية في دبي. ولن يسمح للصندوق ببيع تلك الأصول العقارية في المقاطعات المقيدة للملكية الأجنبية دون موافقة مبدئية من اللجنة الخاصة.

مزيد من التفاصيل

وإلى جانب الصناديق العقارية المذكورة سابقاً، ينطبق المرسوم الجديد على جميع العقارات في دبي، بما في ذلك تلك الموجودة في مناطق التطوير الخاصة وجميع مناطق التملك الحر، باستثناء مركز دبي المالي العالمي.

من أجل تسجيل صندوق استثمار عقاري في السجل، يجب أن تأخذ في الاعتبار المتطلبات التالية:

  1. يلتزم الصندوق العقاري بالحصول على ترخيص ساري المفعول من السلطة المختصة.
  2. يجب أن تبلغ قيمة الأصول العقارية المملوكة للصندوق عند تقديم طلب التسجيل 180 مليون درهم إماراتي (49 مليون دولار أمريكي).
  3. يجب ألا يكون الصندوق في وقت تقديم طلب التسجيل، موقوفاً من تداول أسهمه في الأسواق المالية في دبي.
  4. يجب دفع رسوم تسجيل بقيمة 10 آلاف درهم إماراتي (2.7 ألف دولار أمريكي) إلى دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي.

بمجرد تقديم الطلب، ستقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي بالتحقق من استيفاء الصندوق للشروط بمساعدة أخصائي تقييم معتمد من قبل مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). تعزز هذه الخطوة شفافية الإجراء بأكمله.

ونتيجة لذلك، سيسمح للصناديق العقارية المسجلة بشراء حقوق التملك الحر وحق الانتفاع وحقوق الإيجار طويلة الأجل في مناطق دبي، والتي يحظر على الملكية الأجنبية.

ملاحظه! يجوز توقيف جميع حقوق صندوق الاستثمار العقاري إذا لم يستوف الشروط المذكورة أعلاه أو حل الأصول وتصفيتها أو إفلاسه بحكم نهائي أو تقييد أنشطة الصندوق بحكم نهائي.

شروط اقتناء العقارات في المناطق غير المخصصة للتملك الأجنبي

بالنسبة للعقارات الواقعة في مناطق ليست مناطق تملك حر، ستنظر اللجنة في النقاط التالية:

  • لا تقل القيمة السوقية للعقار عن 50 مليون درهم إماراتي (13.6 مليون دولار أمريكي).
  • يجب أن يكون للعقار عائد استثماري وفقاً لمعايير DLD.
  • وفي حال منح العقار فإنه يتوافق مع أحكام المرسوم رقم (25) لسنة 2022.
  • أي اعتبارات أخرى تحددها دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

ملاحظه! قدم الشيخ محمد بن راشد، نائب رئيس الدولة وحاكم دبي، في يوليو 2022 قانونًا جديدًا، يهدف إلى تنظيم استخدام الأراضي التجارية في دبي من خلال منح مساطحة لتطوير المشاريع العقارية. يمكن تمديد الاتفاقية لمدة أقصاها 50 عاماً.

رسوم التصرف في الممتلكات

يخضع شراء العقار وبيعه وحق الانتفاع / الإيجار طويل الأجل والتنازل عن حق / فائدة الإيجار طويل الأجل، المسجل من قبل الصندوق العقاري، لرسوم DLD الموجودة أدناه:

  1. الشراء (حيث يستحوذ صندوق الاستثمار العقاري على أصل عقاري ويسجله باسمه) – رسوم تسجيل بنسبة 2٪.
  2. البيع (حيث يقوم صندوق استثمار عقاري ببيع أصل عقاري ضمن محفظته وتسجيله لأطراف ثالثة) – رسوم تسجيل بنسبة 4٪.
  3. حق الانتفاع / الإيجار طويل الأجل (حيث يسجل صندوق الاستثمار العقاري حق الانتفاع / الإيجار طويل الأجل) – رسوم تسجيل 2٪.
  4. التنازل عن الحق / الاستفادة من الإيجار طويل الأجل – رسوم تسجيل بنسبة 4٪.

وتنطبق هذه الرسوم حصراً على التصرف في الأصول العقارية وليس على التصرف في أسهم الممتلكات من قبل مساهمي الصندوق.

العقارات كمساهمة عينية في رأس المال

أثناء إنشاء صندوق استثمار عقاري، يسمح للمؤسسين بتقديم العقار المملوك ك “مساهمة عينية” في رأس مال الصندوق وتسجيله. ستذكر دائرة الأراضي والأملاك في الشهادة العقارية أن مالك العقار هو صندوق استثمار عقاري قيد التأسيس.

بمجرد الانتهاء من إنشاء الصندوق وإصدار الترخيص من قبل السلطات المختصة، ستقوم دائرة الأراضي والأملاك بإجراء تعديلات على الشهادة، مما يجعل مالك العقار مالك صندوق استثمار عقاري. يرجى ملاحظة أنه يتم تطبيق رسوم بقيمة 50 ألف درهم إماراتي (13.6 ألف دولار أمريكي) بدلاً من الرسوم القياسية بنسبة 4٪ على نقل ملكية كل عقار يملكه المؤسس إلى صندوق الاستثمار العقاري. بعد ذلك ستصدر دائرة الأراضي والأملاك سند ملكية باسم الصندوق.

مزايا قانون صناديق الاستثمار العقاري

من المقرر أن يستقطب المرسوم الجديد العديد من الصناديق العقارية إلى دبي، والتي ستجلب معها لاحقاً توليد الدخل وتطوير المناطق غير المطورة سابقاً، بالإضافة إلى فتح سوق جديدة للمستثمرين الأفراد، خاصة مع إمكانية شراء العقارات في المناطق التي كانت تعتبر في السابق مناطق غير تابعة للتملك الحر.

ملاحظه! تعد صناديق الاستثمار مؤهلة للحصول على إعفاء من نظام ضريبة الشركات والذي سيكون ساري المفعول اعتباراً من عام 2023. يتم تنفيذ هذا الإجراء من خلال الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA)، المسؤولة عن تفويض الإعفاء لصناديق الاستثمار التي تستوفي الشروط.

ووفقاً لسمير لاخاني، العضو المنتدب للمقرض التجاري؛ جلوبال كابيتال بارتنرز، فإن تشكيل صناديق الملكية أمراً ضرورياً لتطوير قطاع العقارات، وأيضاً أسواق رأس المال. ومن خلال جذب مديري الأصول الأجانب والمستثمرين المؤسسيين العالميين، سيتم إنشاء بيئة مفيدة، والتي من شأنها تعزيز السيولة فيما يتعلق بتطوير قطاعات العقارات التجارية المتخصصة وتوفير الوصول إلى كل من المستثمرين من المؤسسات والأفراد.

وفي الوقت نفسه، بينما تواصل دبي تحطيم الأرقام القياسية من حيث الاستثمار الأجنبي المباشر، فإن المرسوم الأخير سيجلب المزيد من رأس المال الأجنبي ويؤدي إلى تأثير مضاعف على الاقتصاد بشكل عام.

من المتوقع أن يزداد الطلب بشكل أقوى وسط الحوافز المقدمة لتلك الصناديق، التي تستثمر في العقارات التجارية المحلية، وبالتالي مستويات الأسعار، مما يعود بالنفع لاحقاً على المستثمرين الأفراد.

كيف يمكننا المساعدة؟

من دواعي سرور وكالتنا العقارية الحائزة على جوائز؛ “متروبوليتان بريميوم العقارية” أن تقدم المشورة القانونية للأفراد الذين يفكرون في إنشاء صندوق استثمار عقاري، من أجل ضمان عملية تقديم طلبات سلسة وناجحة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لوسطائنا مساعدتك في اختيار خيارات العقارات الأكثر ملاءمة لدخول محفظتك وزيادة إمكاناتها. و سنتعامل خلال عملية الامتلاك مع كل مرحلة بدءاً من المفاوضات مع بائع محتمل واجراءات الأوراق إلى تسجيل الملكية ودفع الرسوم نيابة عنك.

قيم المقال:
  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1

أحدث مدونة استثمر في دبي

نشرتنا الإخبارية

اشترك في النشرة الإخبارية الأسبوعية لتحديثات السوق!