ماذا تشمل محفظة الاستثمار العقاري في دبي

شهد سوق العقارات في دبي على مدى السنيتن الماضيتين، تدفقا للمستثمرين من جميع أنحاء العالم بسبب التطورات المهمة والفائدة من الظروف التجارية والاقتصادية والتعافي السريع من الوباء. من حيث الإيجارات على سبيل المثال، قد يصل عائد الاستثمار في الإمارة إلى 9٪، وهو أعلى بكثير مما يمكن أن تقدمه معظم الأسواق في جميع أنحاء العالم في الوقت الحالي. وعند الاستثمار في عقار في دبي، لديك الفرصة للاستفادة من تأشيرة إقامة لمدة 3-10 سنوات. ولأننا ندرك أنه يمكن أن يكون مربكا للغاية من أين تبدأ بالاستثمارات العقارية، لذلك قمنا بتجميع وجهات الاستثمار الأكثر طلبا، والتي تعتبر استثمارات آمنة تماما وتناسب جميع الميزانيات.

شراء وامتلاك عقار هو استراتيجية استثمارية ملفتة لأنها يمكن أن تكون مربحة للغاية. وعلى عكس الأسهم والسندات، يمكن امتلاك العقارات بالدفع مقدما لجزء فقط من التكلفة الإجمالية اللازمة، وتعتبر حينها بالفعل مالكا شرعيا. يقدم العديد من المطورين الرئيسيين في دبي، مجموعة واسعة من المشاريع قيد الإنشاء، مع دفعة أولى منخفضة تصل إلى 5-15٪. كما تعد الرهون العقارية أيضا خيارا جديرا بالاهتمام في هذه الحالة لأن أسعار الرهن العقاري وصلت الآن إلى أدنى مستوياتها على الإطلاق في دولة الإمارات العربية المتحدة – مابين 3 – 3.5٪. وسنراجع الاستراتيجيات الخمس الأكثر شعبية من حيث الاستثمارات العقارية بما في ذلك تأجير العقارات و مجموعات الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري وتقليب المنازل (عملية شراء وإعادة إصلاح المنازل ثم بيعها بغرض الربح) والمنصات العقارية عبر الإنترنت.

تأجير العقارات

فتحت مدينة دبي أبوابها لفرص التأجير الكثيرة، بسبب جذبها المستمر للمزيد والمزيد من الأفراد للعيش والعمل وإدارة أعمالهم فيها. يستأجر حوالي 70 ٪ من السكان منازلهم هنا. وفي حال كنت لا تملك ما يكفي من الأموال لتغطية جميع التكاليف مقدما لشراء منزل، يمكنك الحصول على قرض، قد يصل LTV (نسبة القرض إلى قيمة الأصل) منه إلى 80٪ للمغتربين. كما يقدم بعض المطورين خطط دفع إلى ما بعد الانتهاء من العقار، مثل برج “ماركيز سكوير” في الخليج التجاري. كما يمكنك الاستمتاع بتدفق نقدي مستمر بمجرد ايجاد مستأجر، حيث أن مدة الإيجار المعتاد لاستئجار العقارات في المدينة هي سنة للعقارات السكنية وومابين 3-5 سنوات للعقارات التجارية. ولكونك مالكا للعقار سيتطلب ذلك منك قدرا معينا من البحث فيما يتعلق بالوجهات الحالية كما ستحتاج إلى إدارة كل شيء من صيانة العقار إلى المعاملات. هنا تأتي فائدة خدمة إدارة العقارات لدينا، حيث سيساعدك المتخصصون ذوو الخبرة لإيجاد مستأجرا موثوقا به ويصوغون العقد ويواكبون أي مشكلات في الصيانة ويجمعون الرسوم نيابة عنك. بهذه الطريقة ستستمتع بدخل دون عناء تماما، حتى لو بقيت في خارج دولة الامارات ودون الحاجة إلى قضاء وقتك وجهودك في إدارة ممتلكاتك بنفسك.

ميزة أخرى للعقار المستأجر أن سعره سيستمر في الارتفاع، كما هو الحال مع أي عقار. وبالتالي يمكنك خلال 7 سنوات مضاعفة أموالك من خلال تقدير قيمة العقارات ودخل الإيجار. ونظرا لأن سوق العقارات في دبي أقل من قيمته الحقيقية، يمكنك العثور على شقة من غرفة نوم واحدة مع إمكانية الدخول الكامل إلى شاطئ خاص في منطقة مرموقة، مثل جميرا بيتش ريزيدنس أو نخلة جميرا مقابل 2,300,000 درهم إماراتي (626,200 دولار أمريكي)، في حين تتراوح الأسعار في نيويورك أو لوس أنجلوس أو برشلونة لمساكن مماثلة بين 5,500,000 و 7,400,000 درهم إماراتي (1,498,000 دولار أمريكي – 2,015,000 دولار أمريكي).

ووفقا لما ذكرته شركة أستيكو للاستشارات العقارية في الربع الثالث من عام 2021، فقد سجلت أسعار تأجير الشقق والفلل مسارا تصاعديا كبيرا، مع زيادات ربع سنوية بنسبة 3٪ و 6٪. وشهد سوق الفلل ارتفاعا مستمرا في الطلب حيث ارتفع بنسبة 19٪ في السنة، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه طوال عام 2022. ووفقا ل “بروبرتي فايندر” العقارية، فإن المناطق الأكثر ربحا من حيث الاستثمار في دبي هي دبي مارينا وداماك هيلز وديسكفري جاردنز وانترناشيونال سيتي.

مجموعات الاستثمار العقاري (REIGs)

REIGs مثالية للأفراد الراغبين في تحقيق الربح من تأجير العقارات، ولكن دون الحاجة إلى لعب دور المالك. يمكنك مقارنة REIGs بصناديق الاستثمار المشتركة الصغيرة من حيث طريقة عملها. تقوم الشركات من هذا النوع بامتلاك أو بناء مجموعة من المجمعات السكنية أو الشقق السكنية، مما يمكن المستثمرين من شرائها من خلال هذه المجموعة. لا توجد حدود في دولة الإمارات العربية المتحدة فيما يتعلق بعدد الوحدات التي قد يمتلكها المستثمر. وفي الوقت نفسه ستتولى الشركة المشغلة لمجموعة الاستثمار العقاري جميع مسؤوليات المالك مثل التسويق وإجراء المقابلات مع المستأجرين والتعامل مع الصيانة مقابل نسبة معينة من الإيجار الشهري. تجدر الإشارة إلى أن الاستثمار في REIGs يتطلب مبلغا كبيرا من المال ووصول إلى التمويل. وتعتبر واحدة من مزايا هذه المجموعات أنك ستحصل على ربح حتى لو كانت وحدتك غير مشغولة. لأن جميع الوحدات التي تنتمي إلى REIG تساهم بجزء من الإيجار لتوفير الدخل في حال حدوث أي أمر عرضي للشواغر في العقارات.

تقليب المنازل

يحظى مخطط تقليب المنازل بشعبية واسعة في الولايات المتحدة الأمريكية، وهو عبارة عن عملية امتلاك عقار وإعادة بيعه بتكلفة أعلى في أقل من 6 أشهر، بعد إجراء بعض التغييرات الطفيفة في التجديد والبناء. ومما لا شك فيه أن تكلفة التجديد يجب أن تبقى في حدها الأدنى لتحقيق أقصى قدر من الربح خلال إعادة البيع. على الرغم من أن المخطط لا يبدو معقدا للغاية، إلا أنه يتطلب في الواقع خبرة عالية في تقييم العقارات والإصلاحات والتسويق. ونظرا لعدم وجود ضوابط وموازين لتقليب المنازل لفترة طويلة الأجل، فيمكن أن يتأثر سوق العقارات بشدة بهذه الاستراتيجية. في الواقع كان تقليب المنازل أحد الأسباب التي جعلت القطاع العقاري الإماراتي يعاني من الأزمة في عام 2008. ولمنع حدوث سيناريوهات مماثلة في المستقبل، أطلق العديد من المطورين والبنوك عددا من القيود واللوائح. على سبيل المثال لا تسمح شركة الدار العقارية لمشتريها بإعادة بيع عقار ما لم يتم دفع 50٪ من قيمته. ويمكن لبعض شركات البناء المطالبة بما لا يقل عن 70٪ من القيمة الكاملة للعقار.

صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

صناديق الاستثمار العقاري هي صناديق استثمار عامة أو خاصة يتم إنشاؤها عندما تشتري الشركة أو الصندوق الائتماني العقارات وتشغلها بأموال المستثمرين. تشبه هذه الاستراتيجية الأسهم، حيث يتم الحصول على صناديق الاستثمار العقاري وبيعها في البورصات الرئيسية، ومع ذلك فإن هذه الصناديق معروفة بسيولتها العالية. وبالتالي لا تحتاج إلى وسيط ونقل ملكية لصرف دخلك. على عكس أنواع الاستثمارات المذكورة سابقا، تفتح صناديق الاستثمار العقاري الأبواب أمام المستثمرين للعقارات التجارية مثل المكاتب ومراكز التسوق وهو أمر ليس من السهل القيام به للمستثمر الفردي. هناك نوعان من صناديق الاستثمار العقارية:

1. صناديق الأسهم. هذا النوع أكثر تقليدية لأنه يمثل الملكية في العقارات.
2. صناديق الرهن العقاري تركز على الربح من تمويل الرهن العقاري للعقارات.

وكما ذكر حيدر طعمة، رئيس قسم البحوث العقارية في ValuStrat، فإن صناديق الاستثمار العقاري هي استراتيجية خالية من المتاعب لتحقيق دخل كبير ومنتظم من العقارات، دون الحصول على عقار فعلي. كما يمكن للمستثمر تقليل أو الخروج من موقعه في أي وقت يختاره. يلتزم صندوق الاستثمار العقاري العام بتوزيع ما لا يقل عن 80٪ من أرباحه على المساهمين سنويا. لا ينظر حاليا إلى هذه الاستراتيجية على أنها خيار جيد بسبب التقلبات العالية في الأسعار في سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة.

المنصات العقارية عبر الإنترنت

تعد المنصات العقارية عبر الإنترنت، والمعروفة أيضا باسم التمويل الجماعي، أداة مثالية للأفراد المستعدين للانضمام إلى الآخرين في الاستثمار في صفقة تجارية / سكنية أكبر. تعتبر ميزته الرئيسية أنه يمكنك الاستثمار في عقار برأس مال أقل مما هو عليه عند شراء العقارات مباشرة. وقد أعلنت سمارت كراود (أول وأكبر منصة للتمويل الجماعي في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا) عن أدنى نقطة دخول على الإطلاق للاستثمار في سوق العقارات في دبي بتكلفة 500 درهم إماراتي فقط (136 دولارا أمريكيا) في سبتمبر من عام 2021. وتهدف هذه المنصة التي تديرها سلطة دبي للخدمات المالية، إلى تمكين الأفراد بغض النظر عن مدخولهم من الاستفادة من العقارات. هذا النوع من الأسهم يكسب دخلا شهريا ويمكن أن يزيد من قيمته بمرور الوقت. ومن الجدير بالذكر أن المنصة قد وزعت أكثر من 1,500,000 درهم إماراتي (408,500 دولار أمريكي) كإيرادات إيجار على المساهمين بدءا من الربع الرابع من عام 2021. كما تلبي المنصة العقارية والتكنولوجية احتياجات الأثرياء وأصحاب الثروات الضخمة، مما يتطلب مبلغا استثماريا لا يقل عن 200,000 درهم إماراتي (54,500 دولار أمريكي). بما أن منصات التمويل الجماعي تسمح لك بالاستثمار في عقار معين على عكس صناديق الاستثمار العقاري وتتيح جميع أنواع العقارات، فإن هذه الصفقات غالبا ما تكون مدعومة بأصل واحد وفترات استثمار مستهدفة لا تقل عن 3 سنوات.

تشتهر دبي بانخفاض معدل الجريمة وبنيتها التحتية الممتازة وخياراتها الواسعة من العقارات التجارية والسكنية وغيرها من العوامل التي تعزز من جاذبيتها الاستثمارية. كما توفر المدينة ملكية عقارية بنسبة 100٪ في مناطق التملك الحر، مما يسمح للأفراد بتأجير وإعادة بيع وتجديد ممتلكاتهم دون أي قيود.

إذا كنت تسعى إلى تنويع محفظتك العقارية، فإن خبراء متروبوليتان بريميوم العقارية سيقدمون بكل سرور مساعدتهم إما في تحديد الموقع أو تقييم الاستثمار أو حساب تكاليف الترميم لعقار استثماري محتمل للشراء أو إعادة البيع. تشمل خدماتنا أيضا اختيار أفضل استراتيجية لتحقيق دخل دون عناء حسب حالتك. يمكننا أيضا الوصول إلى أفضل العروض في سوق الإمارة بصفتنا وسطاء معتمدين للعديد من أكبر المطورين في الإمارات العربية المتحدة. تفخر شركتنا بإدارة الممتلكات بشكل ممتاز، حيث سنقوم بالإعلان عن عقارك واختيار مستأجر موثوق به وتسجيل عقد والتعامل مع أي شيكات مرتجعة وجمع مدفوعات الإيجار نيابة عنك لتمكينك من الحصول على دخل دون عناء وخال من المتاعب بنسبة 100٪.