دليل استئجار العقارات التجارية في دبي

تختار العديد من الشركات الدولية إنشاء مكاتب لها في دبي لأن إمارة دبي تعزز من مكانتها كمركز عالمي للأعمال. ومن العوامل الرئيسية لذلك بيئة الأعمال المفيدة ورسوم حكومية مخفضة ونظام تأشيرات الإقامة المميز. وتعد دبي وجهة ناشئة للشركات العالمية البارزة، بما في ذلك “ميتا وفيزا”. إذا كنت تتطلع إلى إنشاء عملك في الإمارة، عليك أن تختار مرشدا جيدا في عملية استئجار العقارات التجارية لتفادي أي مخاطر. تمت كتابة هذه المقالة لتزويدك بالتفاصيل الأساسية لاستئجار العقارات التجارية في دبي من المستندات المطلوبة إلى أنواع اتفاقيات الإيجار.

قبل إنشاء مشروع تجاري أواستئجار عقار تجاري، عليك الحصول على رخصة تجارية صادرة عن دائرة التنمية الاقتصادية في دبي (DED) أو منطقة حرة مسجلة مثل مركز دبي للسلع المتعددة (DMCC) أو (DSO). ستساعدك الرخصة التجارية أيضا في استهداف المواقع التي تقدم أنواع مختلفة من العقارات التجارية في دبي.

ملحوظه! تماشيا مع قانون الشركات التجارية الإماراتي (“CCL”) ، الذي تم تعديله في يونيو 2021، ستكون الملكية الأجنبية بالكامل للشركات المؤسسة في دولة الإمارات العربية المتحدة سارية المفعول بموجب CCL (الشركات البرية)، بما في ذلك أكثر من 1000 نشاط لترخيص تجاري وصناعي.

العثور على الموقع المناسب

عليك إجراء بحث بما يخص أفضل المناطق لاستئجار العقارات التجارية في دبي مع الأخذ بعين الاعتبار نوع الترخيص الخاص بك. على سبيل المثال إذا كان لديك ترخيص منطقة حرة من مركز دبي للسلع المتعددة، فيجب أن تكون مساحة العمل الخاصة بك في نفس المنطقة. كما يجب مراعاة العوامل التالية:

• جدوى العمل في الموقع المختار
• سهولة الوصول إلى المنطقة لتحقيق إقبال كاف
• توافر أماكن وقوف السيارات للموظفين والعملاء المحتملين

نوع المكتب وتأشيرات الموظفين

تتمتع الشركات بامتياز تقديم التأشيرات للموظفين الأجانب في دولة الإمارات العربية المتحدة. ولكن يؤثر نوع المكتب والمساحة في هذه الحالة. على سبيل المثال:

• مكتب مرن: ثلاث تأشيرات كحد أقصى
• مكاتب مجهزة بالخدمات: أربع أو خمس تأشيرات حسب حجم المكتب
• حسب حجم المساحة: تأشيرة واحدة لكل 29 قدما.

تأكد من أن الأوراق المطلوبة بالترتيب

هناك قواعد صارمة بخصوص الهدف من العقارات التجارية في دبي. على سبيل المثال لا يمكنك استخدام المستودع الخاص بك كمكتب والعكس صحيح. لذلك يوصى بالحصول على جميع المستندات المطلوبة بالترتيب وتشمل:

• إثبات ملكية نشاطك التجاري
• تصاريح إلزامية لاستخدام المساحة التجارية المختارة
• امتثال العقار للخطط الحالية

ملحوظه! يتم تنظيم الإيجارات التجارية في دبي من قبل إيجاري، وهي وثيقة ملزمة قانونا تثبت صحة الإيجار.

إذا كنت ترغب في تعديل العقار التجاري المستأجر، على سبيل المثال تريد تثبيت المقصورات، فعليك ذكر ذلك في عقد الإيجار. ومن الضروري ملء جميع المعلومات المتعلقة بعملك بدقة لتجنب أي نزاعات في المستقبل. يرجى أيضا التأكد من أن اتفاقية الإيجار تشير بوضوح إلى عنوان العقار وسعر الإيجار وشروط عقد الإيجار مع تاريخ بدء سريان المفعول.

إلى جانب المستندات المذكورة سابقا، قد يطلب منك المالك تقديم ما يلي:

• نسخة من خطة عملك
• البيانات المالية للأفراد والشركات
• المراجع المصرفية
• ابلاغ من ثلاثة مكاتب لدرجات الائتمان الحالية
• مراجع المالك السابق / الحالي (للشركات الحالية التي يتم نقلها)
• موافقة مؤقتة من سلطة الترخيص في الإمارة
• جواز سفر مدير الشركة
• توقيع خطاب التفويض

احسب ميزانيتك

مما لا شك فيه أن الميزانية أحد أهم العوامل التي يجب تذكرها عند استئجار عقار تجاري في دبي. كما عليك أن تأخذ في الاعتبار وديعة التأمين وأي تكاليف أخرى مرتبطة بالعقار قبل اتخاذ القرار النهائي بالإضافة إلى معدل الإيجار السنوي. يوصى باستخدام حاسبة الزيادة الإيجارية من مؤسسة التنظيم العقاري لتكون على دراية بأي تقلبات محتملة في الإيجار عند تجديد عقد الإيجار.

أنواع عقود الإيجار

في حين يتم استخدام مصطلحي “الاستئجار” و “الإيجار” بالتبادل، إلا أنهما في الواقع ممارسات مختلفة تماما. ومع ذلك يتم إبرام عقد الإيجار عندما تنتهي المدة في غضون سنة وعندما ينتهي الإطار الزمني؛ يتم تجديد العقد تلقائيا. يمكن أن تستمر فترة الإيجار لمدة لا تقل عن عدة سنوات ويمكن تمديدها حتى 99 عاما، وعلى النقيض من عقد الإستئجار، يجب تجديد عقد الإيجار بعقد جديد عند انتهائه.

هناك أربعة أنواع شائعة من الاتفاقيات من حيث تأجير العقارات التجارية، وهي كما يلي:

1. عقد الإيجار الإجمالي نوع أساسي من الإيجار حيث يدفع المستأجر قيمة إيجار محدد مسبقا على أساس شهري، بينما يهتم المالك بأي تكاليف ملكية مرتبطة به، بما في ذلك الصيانة والتأمين والضرائب.
2. يستخدم عقد الإيجار الأرضي في الحالات التي يتم فيها تأجير قطعة أرض. يمنح المستأجر الحق في بناء مبنى على قطعة الأرض للغرض التجاري الذي يرغب به. بمجرد انتهاء عقد الإيجار، يستعيد المالك أرضه مع المبنى.
3. عقد صافي الإيجار الثلاثي النوع الأقل شعبية من عقود الإيجار لأنه مكلف للغاية بالنسبة للمستأجرين، ولكنه مفيد جدا للمالك. في هذه الحالة يدفع المستأجر الإيجار ويتعامل مع النفقات المتعلقة بالتأمين والضرائب والصيانة وما إلى ذلك.
4. عقد الإيجار الصافي المعدل النوع الأكثر تفضيلا من عقود الإيجار لأنه يحتوي على العديد من المزايا للملاك والمستأجرين، ويتم تقاسم النفقات بين الطرفين.

يجب اتخاذ الخطوات التالية عند توقيع عقد إيجار عقار تجاري:

• توصيل الكهرباء والماء عبر التواصل مع هيئة كهرباء ومياه دبي.
• الحصول على تأمين الممتلكات ضد الأضرار.
• إذا كنت تستأجر shell and core unit، فسيتعين عليك العثور على مصمم ديكور. يستغرق تجهيز المكتب الذي يتراوح حجمه من 1000 قدم مربع إلى 4000 قدم مربع حوالي ستة إلى ثمانية أشهر قبل اكتماله وتشغيله. أما العقارات المكتملة جاهزة للاستخدام في الحال لأنها مجهزة بمكاتب وغرف اجتماعات مفروشة.

ملحوظه! في حالة التعديلات الداخلية، يجب عليك التأكد من وجود البند المعني في العقد وبالتالي الحصول على شهادة عدم ممانعة من المالك ومدير المبنى / المطور وبلدية دبي / سلطة المنطقة الحرة.

تأجير العقارات التجارية من الباطن

يسمح بتأجير عقار تجاري من الباطن في دبي بمجرد حصولك على موافقة خطية من المالك. يوصى بإضافة بند يتعلق بعقد الإيجار مسبقا من أجل تجنب أي نزاعات.

الإنهاء المبكر لعقد الإيجار

يمكن للمستأجر التجاري إنهاء الاتفاقية في أي وقت شريطة أن يكون لديه ما يكفي من الموارد المالية لدفع غرامة مالية للمالك لعدم إكمال الإطار الزمني المحدد. تبلغ العقوبة في دبي دفع شهرين من الإيجار، وتعتبر تعويضا للمالك عن أي خسائر قد يكون تكبدها. وعليك إخبار مالك العقار عن فكرتك مسبقا، فقد تكون محظوظا بما يكفي للتفاوض على مبلغ العقوبة حسب ظروفك.

عندما يتعلق الأمر بدفع الإيجار، يعتبر الشيك طريقة الدفع الأكثر شيوعا في دبي. يختار الملاك المحليون أخذ الشيكات الصادرة عن الحساب المصرفي الشخصي أو حساب الشركة في دولة الإمارات العربية المتحدة، ذلك يعني أنه يجب أن تعطى للمالك عند توقيع الاتفاقية جميع الشيكات الخاصة بالإطار الزمني للإيجار. على غرار مدة عقد الإيجار التجاري (ثلاث إلى خمس سنوات)، فإن عدد الشيكات قابل للتفاوض ولكن غالبا ما يتراوح بين أربعة وستة شيكات. إذا كنت تفضل دفع المبلغ بالكامل في شيك واحد سنويا فيمكنك ذلك. يتعين على المستأجرين دفع 5٪ من إجمالي مبلغ الإيجار كوديعة تأمين بالإضافة إلى الإيجار والرسوم الإدارية / رسوم الصيانة.

ملحوظه! وقعت دائرة الأراضي والأملاك في دبي اتفاقية مع بنك الإمارات دبي الوطني في يوليو 2022 للسماح بخصم مدفوعات الإيجار مباشرة من حساب المستأجر.

وكلاؤنا العقاريون في متروبوليتان بريميوم العقارية على استعداد لمساعدتك في العثور على الموقع الأنسب لعملك سواء كان صالون تجميل أو محل بقالة أو وكالة تسويق رقمي. سنبلغك بمتوسط أسعار الطلب الحالية واتجاهات السوق وأحدث التغييرات التشريعية لمساعدتك على الاستفادة من أقصى إمكانات العقار المستأجر. سنتولى نيابة عنك التواصل مع الملاك المحتملين، إعداد المستندات المطلوبة، تسجيل عقد إيجاري والتعامل مع شيكات الإيجار. كما سيقوم المتخصصون المؤهلون لدينا بإدارة أمور هيئة كهرباء ومياه دبي وتكييف الهواء والغاز والاتصالات السلكية واللاسلكية في العقار الذي تختار استئجاره لتوفير وقتك وجهدك.