سوق العقارات في دبي

ويشهد سوق العقارات في دبي طفرة خلال الأعوام الماضية، حيث سيصبح عام 2023 هو العام الأكثر ازدحاماً حتى الآن. ومع ذلك، وفقًا لبيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بلغت قيمة العقارات المباعة في النصف الأول من عام 2023، 62.3 مليار درهم إماراتي (16.9 مليار دولار أمريكي) أكثر من المبلغ المباع في النصف الأول من عام 2022. وترجع شعبية الإمارة إلى عدة عوامل، بما في ذلك الانخفاض إلى حد ما بالأسعار مقارنة بالمدن الكبرى الأخرى في جميع أنحاء العالم واقتصادها المتنامي ونوعية الحياة العالية. وبفضل مناخ الاستثمار الملائم، فإن مخاطر حدوث فقاعة عقارية في دبي منخفضة للغاية.

الفقاعة العقارية هي حالة يختلف فيها الوضع الحالي بشكل كبير عن حالته المبررة بشكل موضوعي. وفيما يتعلق بالعقارات، يمكن أن يحدث ذلك في الحالات التالية، على سبيل المثال:

• اختلال التوازن بين العرض والطلب
• أسعار مرتفعة بشكل غير مبرر
• الأسر المثقلة بالديون
• أسعار الفائدة السيئة على الرهن العقاري
• عقارات مبالغ بقيمتها

وشهدت دولة الإمارات انفجار الفقاعة خلال الأزمة العالمية 2007-2008. وكان هناك انخفاض حاد في المبيعات وأسعار العقارات، في حين تم تجميد بناء العديد من المشاريع التطويرية، حتى أن العديد من المطورين العقاريين أفلسوا. وبما أن سوق العقارات هو أحد المحركات الرئيسية للاقتصاد، فقد أدت الفقاعة إلى زيادة البطالة وضعف الاقتصاد الأسري وتفاقم الوضع في البلاد.

بفضل الانتعاش الاقتصادي السريع بعد كوفيد-19، برزت دبي كواحدة من الوجهات الرائدة للعيش واللعب والاستثمار. وهي تسعى الآن لتحقيق أهداف جديدة، حيث تهدف الخطة الاقتصادية العشرية D33 إلى مضاعفة حجم الاقتصاد وجعل الإمارة واحدة من أكبر 4 مراكز مالية عالمية خلال عقد من الزمن.

وفقًا لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، تم تسجيل إجمالي 60,440 معاملة بيع بقيمة إجمالية قدرها 177.3 مليار درهم إماراتي (48.3 مليار دولار أمريكي) في النصف الأول من عام 2023. وللمقارنة فقط، سجل النصف الأول من عام 2022 (43,200) صفقة بقيمة 115 مليار درهم إماراتي (31.3 مليار دولارًا أمريكيًا). وهذا يوضح إمكانات النمو العقاري في المدينة، وسط بيئة جيوسياسية مستقرة وقواعد إقامة متساهلة. واستنادًا إلى نشاط المعاملات المقدر، من المتوقع أن يصبح عام 2023 العام الأكثر ازدحامًا حتى الآن بالنسبة لسوق العقارات المحلي.

أسعار العقارات منخفضة

أحد الأسباب الرئيسية لشعبية دبي بين مشتري المنازل هو مدى مقارنتها بالمدن الكبرى الأخرى من حيث أسعار العقارات. على سبيل المثال، في لندن، تبلغ التكلفة التقريبية لشقة مكونة من غرفتي نوم 10 مليون درهم إماراتي (2.72 مليون دولار أمريكي). وفي الوقت نفسه، في وسط مدينة دبي، والتي تعد واحدة من المناطق الرئيسية، يمكن شراء وحدة مكونة من غرفتي نوم مقابل حوالي 2.5 مليون درهم إماراتي (681 ألف دولار أمريكي). الحجم الفعلي هو أكثر سخاءً في دبي أيضًا، الأمر الذي، إلى جانب القدرة على تحمل التكاليف، يجعل العقارات المحلية أكثر جاذبية.

الطلب على العقارات خارج الخطة

وأدى النقص في المعروض من العقارات المكتملة إلى زيادة الطلب على الوحدات على الخارطة. ومن بين أبرز المشاريع التي تم إطلاقها مؤخرًا نخلة جبل علي ومدينة دبي للمعارض والواحة. يستفيد المطورون الآن من نمو المشاريع على الخارطة ويسعون جاهدين لتقديم الوحدات بأسعار تنافسية. لذلك، حتى مع وجود عرض جديد من العقارات، فمن غير المرجح أن يشهد السوق المحلي انهيارًا.

تزايد الكثافة السكنية

وبحسب مركز دبي للإحصاء، بلغ عدد سكان دبي أكثر من 3.5 مليون نسمة في أبريل/نيسان 2023، مدفوعاً بارتفاع معدلات الهجرة. لقد كانت الإمارة مفتوحة للأعمال والسياحة، بالإضافة إلى وجود تعليم ثابت داخل المدارس، مما جذب العديد من الأجانب للانتقال إلى هنا. دون أن ننسى برامج التأشيرة الذهبية وتأشيرة العمل عن بعد المميزة التي ساعدت في جذب المزيد من الوافدين.

في دولة الإمارات العربية المتحدة، يمكنك أنت وعائلتك الحصول على تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات عند الحصول على عقار بقيمة لا تقل عن 2 مليون درهم إماراتي (545 ألف دولار أمريكي).

سيكون سوق العقارات في حاجة إلى توسع كبير إلى حد ما، حيث تخطط الحكومة لتشجيع نمو السكان إلى ما يقدر بـ 5.8 مليون شخص بحلول عام 2040. ونتيجة لذلك، فإن ارتفاع عدد السكان سيضمن استقرار الطلب على العقارات سواء للبيع أو للإيجار.

جودة الحياة

في تصنيف مدينة المغتربين لعام 2022 من قبل انتر نيشنز، جاءت دبي في المرتبة الثانية كأفضل مدينة للمغتربين للعيش والعمل، مع مؤشر مرتفع في سهولة الإقامة. عند الانتقال إلى بلد أو مدينة جديدة، لا يهتم الناس فقط في سعر القدم المربع؛ وتشمل الجوانب الأخرى السلامة والحكومة والمزايا الضريبية ونمط الحياة العام.

تسعى الإمارة باستمرار إلى تحسين مستويات المعيشة لسكانها. وتشمل هذه البنية التحتية، وخاصة وسائل النقل العام والمطارات، والبيئة الاقتصادية للشركات المحلية والأجنبية، وإنشاء مرافق ترفيهية واقتصادية جديدة.

ملاحظة! وبحلول عام 2050، من المقرر أن يصبح مطار دبي وورلد سنترال في الإمارة، والذي يجري توسيعه حاليًا، أكبر مطار في العالم.

كما تشهد دبي حاليًا تحولًا رقميًا لتعزيز كفاءة العمليات الحكومية وجودة الحياة. وكان الشيخ حمدان بن محمد، ولي عهد دبي رئيس المجلس التنفيذي، قد أطلق سحابة دبي الرقمية في يوليو 2023، والتي ستوفر منصة بيانات موحدة لجميع الجهات الحكومية في الإمارة. ستعمل هذه الخطوة على تقليل أوقات الانتظار وتكاليف تشغيل الخدمة للإجراءات الحكومية، بما في ذلك المعاملات العقارية.

هل هناك فقاعة في سوق العقارات في دبي؟

وكما نرى، فإن دبي ليست قريبة من فقاعة العقارات. يستطيع المطورون والوسطاء والوكالات بيع منتج حقيقي مقابل أموال حقيقية. لا يوجد الكثير من مقترضي الرهن العقاري بين المشترين، لا سيما بالنظر إلى أن البنوك قد شددت سياستها الائتمانية وأن المطورين يقدمون الآن خطط سداد مفيدة للغاية. بالإضافة إلى ذلك، هناك عدد قليل من الشركات التي تعمل فقط على حساب الإثارة اللحظية. وأخيرًا وليس آخرًا، لا يوجد مستثمرون مثقلون بالديون.

وفقًا لمؤشر UBS العالمي للفقاعات العقارية لعام 2022، تتمتع دبي بتقييم عادل، كما أن مخاطر الفقاعة لديها هي ثاني أدنى مستوى في العالم بعد وارسو. وتستقطب الإمارة المزيد من الأفراد المهرة والأثرياء من مناطق أخرى بفضل مناخ الاستثمار الأكثر ملاءمة.

نظرًا لأن الإمارات العربية المتحدة تعاملت مع الوباء بشكل أفضل بكثير من معظم الدول الأخرى، ويرجع ذلك أساسًا إلى قواعد الحجر الصحي المتساهلة نسبيًا وإعادة فتح البلاد بسرعة، يتفق الخبراء على أنه من غير المرجح حدوث انهيار. ولتجنب أي خسائر قصيرة المدى في السوق، يوصى باعتماد استراتيجية استثمار عقاري طويلة المدى على الخارطة.

تعد دبي واحدة من أكثر الوجهات جذباً للاستثمار العقاري على مستوى العالم بفضل تزايد عدد السكان وجودة الحياة العالية والطلب على الوحدات على الخارطة. ولا يزال خطر حدوث فقاعة عقارية هنا منخفضًا إلى حد ما، حيث يوجد عدد قليل من مشتري الرهن العقاري، وتدفق مستمر من مشتري المنازل، والعقارات ذات القيمة العادلة.