迪拜房地产通证化项目解析

2025年3月19日，迪拜土地局（DLD）启动房地产通证化试点项目。作为”房地产创新计划”（REES）的重要组成部分，迪拜未来基金会（DFF）与虚拟资产监管局（VARA）共同参与，运用区块链技术实现房产证数字化。

此举使迪拜成为中东首个运用区块链数字化房产证的城市。预计到2033年，该市场规模将达600亿迪拉姆（约人民币1182亿元），约占迪拜房地产交易总量的7%。

来源：迪拜土地局启动”房地产通证化项目”试点阶段

核心要点

• 开创性举措：2025年3月19日启动的项目使迪拜成为中东首个区块链房产证数字化城市
• 通证化本质：将不动产转化为区块链数字通证，实现碎片化产权
• 投资者优势：通过SmartCrowd等平台最低500迪拉姆（通常更高）即可入场，通证化资产提供透明记录与高效交易
• 现存挑战：试点阶段需重点解决监管明晰度、链外系统安全性及传统投资者接受度问题
• 本土创新力量：SmartCrowd、Stake和Prypco为先锋企业，达马克（10亿美元）与MAG集团（5亿美元）正通过Mantra合作扩大规模

房地产通证化是将实体房产转化为区块链上的数字通证。每个通证代表房产的部分所有权，投资者无需购买完整资产即可持有份额。

换言之，这如同将整栋建筑拆分为众多数字通证。投资者通过购买通证获得对应比例产权，实现多人共同持有单一物业。

区块链技术能确保记录不可篡改，有效降低房地产交易欺诈风险。

区块链是什么？

可将区块链视为分布式数字账本——所有参与者同步持有交易记录副本。任何更新都会实时全网同步，确保数据准确性与透明度。

1. 低门槛投资：部分平台最低投资额仅需500迪拉姆（约人民币985元），实际门槛通常更高。
2. 高流动性：与传统房产不同，通证化资产可快速交易，急需现金时能迅速变现。
3. 透明安全：区块链记录所有交易，有效降低欺诈风险。

预计到2033年，该市场规模将达160亿美元，推动碎片化产权普及，使迪拜房地产市场比以往更易参与。

• 监管障碍：业内人士强调，产权转移与二级交易规则必须明确。
• 安全风险：链外操作系统需达到与区块链同等级别的安全性。
• 市场接受度：传统投资者需要时间适应这种技术驱动的投资模式。

迪拜的试点阶段将是解决这些问题、确保房地产通证化完全合规的关键。

以下平台与企业正积极推动通证化发展：

• SmartCrowd: 开创性碎片化产权投资平台，通过迪拜国际金融中心（DIFC）的特殊目的载体（SPV）运营
• Stake: 专注透明化与碎片化产权，让小额投资者也能参与豪华地产
• Prypco Real Estate: 运用区块链技术提供碎片化产权投资方案，受阿联酋监管机构认可

迪拜房地产通证化的下一步发展如何？到2033年，通证化房产可能占迪拜房地产交易总量的7%，这与迪拜经济议程D33的目标相契合。随着预期需求增长，房产价格和所有权结构或将受到影响。若区块链技术持续进步，交易将更快速、更安全。因此，通过通证投资迪拜房地产有望成为全球通行做法。