Почему покупать недвижимость на стадии застройки в Дубае выгодно

eye

11

Выбирая, куда лучше инвестировать в недвижимость Дубая, перед покупателем становится вопрос приобретения готовой недвижимости или off-plan. В 2020 году средняя цена за кв.фт составляет 719 дирхам на первичном рынке, когда на вторичном – 1 304 дирхам/кв.фт. И это еще не самое весомое доказательство в пользу недвижимости от застройщика.

Что такое недвижимость off-plan или от застройщика

Off-plan – это строящиеся объекты недвижимости, приобретенные напрямую от застройщика, редко это продажи вторичного рынка. Как правило, такая недвижимость продается по плану оплат (payment plan), который предлагают девелоперы. Сумма делится на несколько платежей с первоначальным взносом от 5 до 40%, остаток разбивается на определенный период от года до 7 лет.

Покупатель подписывает SPA (Sales Purchase Agreement или договор Купли-Продажи) после внесения суммы при бронировании, последующие платежи определяются типом объекта и варьируются в зависимости от застройщика. Все планы оплат по строящейся недвижимости зависят от сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

В 2019 году продажи недвижимости оффплан составляли менее 40% по дубайскому рынку недвижимости, что подтверждает, что не все инвесторы предпочитают такой тип вложений. Это связано с тем, что конечные покупатели предпочитали получить свою недвижимость как можно скорее, а период ожидания достаточно велик и есть определенные риски продления возведения зданий.

Но если ожидание будущего дома не стоит на повестке дня, то такой способ инвестирования на самом деле оправдан, потому что имеет свои преимущества перед вторичным рынком.

Преимущества off-plan недвижимости

  1. Это, конечно, экономия. Как и писали ранее, недвижимость от застройщика стоит почти в 2 раза меньше, чем готовые объекты, поэтому покупая на стадии застройки инвестор получает самую низкую возможную цену.
  2. Возможность продать собственность до завершения строительства. Перепродажа еще незавершенной собственности принесет прибыль, потому что продаваться недвижимость уже будет по более высокой стоимости.
  3. Можно выбрать лучший вариант. Выбор апартаментов или виллы, в первую очередь, позволяет подобрать лучший вариант из возможно доступных, что в дальнейшем приведет к максимизации отдачи от вложенных средств.
  4. Грамотное распределение средств. Некоторые застройщики предлагают низкие авансовые платежи, примерно от 5%, что позволяет лучше спланировать свой бюджет. Тем более, что некоторые застройщики предлагают либо 50% оплаты от подоходного налога DLD, либо же полностью берут на себя эту статью расхода.

Более низкая стоимость позволяет выбрать недвижимость в лучших районах Дубая, где ROI от сдачи в аренду будет самым высоким. Например, сейчас это такие объекты недвижимости:

  1. Резиденция в Se7en, Palm Jumeirah.
  2. Pantheon Elysee в Jumeirah Village Circle (JVC).
  3. Downtown Views II в Downtown Dubai.
  4. Golf Place or Maple Townhouses в Dubai Hills Estate.
  5. District One – резиденции, виллы и особняки в Mohammed Bin Rashid (MBR) City.

Эти проекты сейчас пользуются большим спросом среди инвесторов, и, скорей всего, будут распроданы еще до завершения строительства.

Поговорим о рисках при инвестировании в недвижимость от застройщика

К таковым можно отнести:

  1. Задержка сроков завершения строительства. Такое иногда случается, но при грамотном выборе застройщика этот риск сводится к минимуму, в противном случае можно получить компенсацию в виде дополнительных услуг, сокращения части расходов.
  2. Ценовые скачки на рынке недвижимости. Возможно такое, что через время ваша недвижимость подешевеет, а строительство еще не завершено. Это зависит уже не от объекта и застройщика, а от мировых и местных экономических показателей. На самом деле паниковать не стоит, потому что после завершения убыток можно будет компенсировать доходом от аренды, или же выждать более удобное время перепродажи.

В принципе, это единственные весомые риски при такой покупке. В Дубае практически нет недвижимости, которая не достраивается, а в случае заморозки строительства можно вернуть вложенные средства, т.к. все объекты недвижимости регистрируются в DLD, и сделки проводятся также под контролем департамента. Большинство планов оплат построены таким образом, что часть средств выплачивается уже после сдачи в эксплуатацию, поэтому бояться потери инвестиций не стоит.

Стоимость и налоги при покупке недвижимости off-plan

При заключении договора купли-продажи DLD взимает такую плату:

  • Регистрация недвижимости – 4% от заявленной стоимости.
  • Oqood Registration или Certificate – государственный документ, подтверждающий право собственности на незавершенные объекты – его сумма составляет 3 000 дирхамов.

В большинстве случаев застройщик берет на себя обязательство по оплате налога DLD, либо 50% от его стоимости, как при полной оплате, так и при использовании плана оплат.

Как можно продать свою недвижимость на стадии застройки

Рынок недвижимости Дубая безопасен для инвестиций благодаря многочисленным мерам, принимаемым для обеспечения его стабильности. Одной из них является предотвращение подозрительной деятельности вокруг строящейся недвижимости.

Многие застройщики устанавливают определенный уровень оплаты, который необходимо сделать, чтобы иметь возможность после ее перепродать на стадии застройки. Например, один из крупнейших застройщиков Дубая, Emaar Properties, требует 40% от стоимости имущества, оплаченного off-plan, прежде чем владелец сможет его продать.

Как только это требование будет выполнено, процесс продажи строящейся собственности очень похож на продажу готовой недвижимости. После того, как цена и условия покупки согласованы, покупатель и продавец подписывают контракты и подают заявку на получение свидетельства об отсутствии возражений (NOC), в котором новый покупатель регистрируется у застройщика. После завершения передачи, новый владелец принимает на себя все непогашенные платежи.

Есть ли гарантии, что строительство будет завершено?

RERA, орган по регулированию сектора недвижимости Дубая, учрежденный DLD, установил множество правил и требований для застройщиков, чтобы гарантировать завершение строительства, а уж тем более выставлять его на продажу на стадии застройки.

К этим требованиям относятся:

  1. Застройщик владеет 100% земли, на которой возводится проект.
  2. Предоставление 10% эксплуатационной гарантии.

Кроме этого, нужно, чтобы было выполнено одно из этих условий:

  • До начала продаж должно быть завершено минимум 20% строительства.
  • Сделать первоначальный взнос от стоимости проекта в банк Дубая, который составляет не менее 20%.
  • Или же отложить 20% от стоимости объекта на целевой депозитный счет.

Все застройщики Дубая с мировым именем соответствуют требованиям. К таковым относятся: Emaar, Meraas, Dubai Properties, DAMAC, Select Group, Omniyat Properties.

Примеры недвижимости на стадии застройки

District One Residences в MBR City – это закрытое сообщество на побережье Персидского залива, где предлагаются на выбор апартаменты, виллы и особняки. Именно здесь расположены 3 виллы, вошедшие в ТОП-10 самых дорогих и востребованных по Дубаю за 2020 год. Здесь апартаменты с 1-3 спальнями премиум-класса с панорамными окнами, безупречным видом на море и зеленые тропические сады. Сообщество предлагает такие удобства, как местные парки, коммерческие центры, детский сад, школу, клинику и пр.

Executive Residences в Dubai Hills Estate от застройщика Emaar Properties — этот комплекс уникален, потому что совмещает в себе коммерческую и жилую недвижимость. Покупая апартаменты, вы приобретаете ее, как коммерческую, что дает еще и 3-летнюю возобновляемую лицензию на ведение бизнеса в Дубае. DMCC Free Zone предоставили право на свободную зону для ведения бизнеса, которая дает своим инвесторам 0% подоходного налога, 100% владение бизнесом и 100% репатриации капитала. Кроме всего этого владельцы недвижимости получают 3-летнюю продлеваемую семейную визу после внесения 20% предоплаты.

Расположен комплекс тоже в MBR City, в закрытом сообществе Dubai Hills Estate – первой постройке в новом районе Дубая. Кроме преимуществ для бизнесменов, комьюнити полностью адаптировано под семейную жизнь – тут будет детский сад, школа, крупный торговый центр, множество парков и прогулочных дорог, гольф-клуб мирового масштаба.

Заключение

Недвижимость на стадии застройки – это отличная возможность вложений средств для иностранных инвесторов, потому что:

  1. Большинство проектов находятся в зоне Freehold, что дает полное право собственности.
  2. Именно стадия строительства дает такие возможности, как более низкую стоимость, что и позволит выбрать собственность с максимально выгодным расположением и удобствами.
  3. Застройщики предлагают удобные планы оплат.
  4. Большинства рисков можно избежать, если грамотно подойти к вопросу выбора застройщика.
  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
Rating: 0 - 0 голосов

Наша новостная рассылка

Подпишитесь на нашу рассылку